Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 octobre 2004, n°02-21.088 - Une absence d'étanchéité affectant un immeuble peut-elle être qualifiée de défaut de conformité permettant d'écarter la clause de non-garantie des vices cachés, ou doit-elle être considérée comme un vice caché régi par l'article 1641 du Code civil ?

Extraits

[...] L'interdiction du cumul des actions en responsabilité L'autre apport essentiel de cette décision réside dans la confirmation de l'interdiction du cumul entre l'action en garantie des vices cachés et l'action en responsabilité pour défaut de délivrance. Cette question a été l'objet de débats doctrinaux et jurisprudentiels, certains auteurs ayant plaidé pour une complémentarité des deux actions afin d'assurer une protection renforcée à l'acheteur. Toutefois, la Cour de cassation a tranché en faveur d'une séparation stricte entre ces deux régimes, affirmant que l'acquéreur ne peut se prévaloir d'un défaut de conformité lorsque la chose livrée est affectée d'un vice caché 6. [...]

[...] Cette analyse lui permettait ainsi d'écarter la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente. Or, en statuant ainsi, elle s'éloignait de la ligne jurisprudentielle dominante qui considère que les défauts affectant la destination normale du bien constituent des vices cachés et non des défauts de conformité. La Cour de cassation casse donc l'arrêt en affirmant que l'absence d'étanchéité est un vice caché et relève de l'article 1641 du Code civil, et non de l'article 1604. Cette distinction est reprise dans plusieurs décisions qui excluent l'idée d'un choix entre les deux régimes 3. [...]

[...] Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation réaffirme la validité de ces clauses en cassant la décision de la Cour d'appel, qui avait écarté l'application de la clause de non-garantie en requalifiant l'absence d'étanchéité en défaut de conformité. Or, la Cour rappelle que dès lors qu'il s'agit d'un vice caché, la clause est parfaitement opposable à l'acheteur, sauf si ce dernier établit que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente. Cette solution se justifie par la nécessité de respecter la liberté contractuelle et la volonté des parties. [...]

[...] Dans l'arrêt du 6 octobre 2004, les juges de cassation ont précisé la fonction du juge face à une action fondée sur la garantie des vices cachés. Si cette action échoue faute de preuve, le juge n'est pas obligé d'examiner de lui-même si les faits allégués pourraient relever d'un autre fondement, tel qu'un manquement à l'obligation de délivrance. Par cet arrêt de l'Assemblée plénière du 21 décembre 2007, la Cour confirme une lecture rigoureuse de l'article 12 du Code de procédure civile, en refusant au juge le pouvoir de substituer d'office un fondement juridique que le demandeur n'a pas invoqué. [...]

[...] L'exigence d'une preuve de la mauvaise foi du vendeur Si la Cour de cassation admet la validité des clauses de non-garantie, elle leur impose une limite essentielle : elles ne peuvent être opposées à l'acquéreur lorsque le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente et l'a dissimulé. Cette restriction vise à prévenir les comportements frauduleux et à protéger l'acheteur contre des pratiques abusives. L'article 1643 du Code civil précise ainsi que le vendeur « est tenu des vices cachés, même s'il ne les connaissait pas, sauf stipulation contraire », mais que cette exonération ne saurait s'appliquer en cas de dol. [...]