Vente immobilière, contrat de vente, acte authentique, acte sous seing privé, double vente, publicité foncière, propriété immobilière, fraude, mauvaise foi, dommages et intérêts, responsabilité civile, obligation de délivrance, obligation de garantie, manoeuvres frauduleuses, transfert de propriété, décret du 4 janvier 1955, arrêt du 1er octobre 2020, responsabilité contractuelle, droit des obligations
Hervé LEMBROUILLE, dit Vévé, est un marchand de biens véreux du sud de la France qui passe son temps à flairer les coups de fusil. Dernièrement, il vient d'acquérir, à un prix défiant toute concurrence, un petit cabanon dans la calanque de Sormiou. Il envisage d'y faire quelques travaux et de le revendre à prix d'or. Il faut avouer que ce genre de bien est très rare à la vente et se vend au prix fort. Pour preuve, Vévé a déjà deux acquéreurs intéressés par son bien : Pascal LEBLOND et Steph LACANAILLE. Tous deux veulent acheter très vite, de peur que le bien leur passe sous le nez. Vévé compte bien profiter de la situation pour faire grimper les enchères et plus encore ! Il décide de vendre le bien à ses deux acquéreurs, par acte sous signature privé à l'un d'eux et par acte authentique à l'autre. Pascal et Steph ayant découvert la supercherie, ils vous consultent afin de savoir qui est le véritable propriétaire du bien.
[...] Solution Finalement, l'acheteur sous seing privé, bien qu'évincé, dispose d'un recours en dommages et intérêt contre le vendeur. Ce dernier, de mauvaise foi, a manqué à son obligation de délivrance et doit réparation. Ainsi, le droit français privilégie la sécurité des transactions immobilières et la fiabilité de la publicité foncière, tout en maintenant une responsabilité forte du vendeur déloyal. [...]
[...] Ainsi, la vente est inopposable aux tiers. - Une autre par acte authentique, qui a été rédigée et signée devant un notaire et a pu, en principe être publiée au service de la publicité foncière. Elle est donc opposable aux tiers, y compris à l'acheteur sous seing privé. Par ailleurs, quand bien même l'acheteur par acte authentique aurait eu connaissance de la vente sous seing privé, si elle a eu lieu en premier, sa mauvaise foi est sans incidence sur l'efficacité de la publicité, selon la jurisprudence précitée. [...]
[...] II) Le recours possible de l'acquéreur évincé contre le vendeur Majeure En droit, le vendeur a deux obligations principales : selon l'article 1603 du Code civil, « celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ». S'il manque à cette obligation, il engage sa responsabilité contractuelle. Ainsi l'article 1231-1 du Code civil prévoit que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. [...]
[...] 132-3 du Code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au Code civil ; » Ainsi, seul un acte authentique peut et doit être publié. Sa publication rend l'acte opposable aux tiers. L'acte sous seing privé quant à lui, reste valable entre les parties mais est inopposable aux tiers. La jurisprudence a confirmé cette analyse dans un arrêt du 1er octobre 2020 (Cass. 3e civ., 1er oct n°19-17.549), la Cour rappelle que : « Si l'acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication d'un acte authentique. [...]
[...] Le formalisme de la vente immobilière - Rappel des faits En l'espèce, le vendeur d'un immeuble a conclu deux ventes successives au profit de deux acquéreurs concurrents différents. L'une des deux ventes a eu lieu par acte sous seing privé tandis que la seconde devant un notaire, par acte authentique. Peu de temps après, les deux acheteurs découvrent la double vente. Dès lors, cela conduit à soulever deux problématiques : En cas de double vente immobilière, l'une par acte sous seing privé et l'autre par acte authentique, quel acheteur devient propriétaire du bien à l'égard des tiers ? [...]
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