Quels sont les contours de l'exécution forcée des promesses de vente ?

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Quels sont les contours de l'exécution forcée des promesses de vente ?

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Thèmes abordés

Promesse de vente, exécution forcée d'un contrat, droit des obligations, liberté contractuelle, vente d'un bien immobilier, promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente, jurisprudence, droit positif, code civil, réforme du droit des contrats, consentement mutuel, capacité juridique, formation du contrat, contrat de vente, promesse unilatérale, promesse synallagmatique, volonté des parties, chambre sociale, bail, promesse de bail, nullité de la promesse de vente, validité du contrat, contrat de travail, prorogation, bail perpétuel, article 1128 du Code civil, article L 2611 du code civil, vente immobilière, responsabilité du tiers, fraude, complicité pénale, rétractation du promettant, article 1124 du Code civil, article 1589 du Code civil, arrêt Cruz

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Résumé du document

La promesse de vente peut être signée avant la signature de l'acte définitif lorsque les parties sont parvenues à un accord sur l'achat ou sur la vente d'un bien mobilier ou immobilier. Cette promesse de vente peut être unilatérale (donnée par une seule des parties) ou synallagmatique (emportant une obligation réciproque des deux parties). L'article 1124 du Code civil s'intéresse à la promesse unilatérale. Il la définit comme "le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire". L'article 1589 du même code va plus loin en donnant une certaine force à la promesse de vente, sous conditions.

Sommaire

L'exécution forcée des promesses de vente consacrée par le droit positif
1. Une reconnaissance jurisprudentielle suivie d'une reconnaissance législative
2. Une sanction efficace garantissant la force obligatoire des engagements
L'exécution forcée des promesses de vente limitée par les contraintes juridiques
1. La présence de conditions strictes d'application
2. Les grands principes inhérents au droit des obligations

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Extraits

[...] Les enjeux de l'exécution forcée des promesses de vente sont nombreux. En effet, il convient de respecter l'équilibre entre la liberté contractuelle d'une part et la force obligatoire des contrats d'autre part, tout comme il est important d'éviter toute atteinte aux droits du promettant et de protéger le bénéficiaire et plus généralement, la sécurité juridique dans son entièreté. La question qui se pose alors en l'espèce est la suivante : Quels sont les contours de l'exécution forcée des promesses de vente ? [...]

[...] Quels sont les contours de l'exécution forcée des promesses de vente ? LICENCE DROIT DES OBLIGATIONS DISSERTATION SUJET : L'exécution forcée des promesses de vente L'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a fait couler beaucoup d'encre. En effet, cette ordonnance a apporté des modifications à la partie du Code civil relative au droit des contrats. Ses objectifs principaux sont la distinction claire des règles de droit applicables aux obligations en général d'une part, et à celles applicables aux contrats en particulier d'autre part et donc une simplification du droit de manière générale. [...]

[...] Il convient de rajouter en outre que cette sanction respecte la nature même du contrat, elle est son prolongement attendu, consenti et logique. D'ailleurs, sur le sujet, est intervenu récemment un revirement de jurisprudence de la solution portée par l'arrêt consorts Cruz. En effet, l'arrêt rendu le 23 juin 2021 par la troisième chambre civile (20-17.554) a créé un véritable consensus entre la doctrine, jurisprudence et la loi : actuellement, sans considération de la date de conclusion de la promesse, le promettant repentant tentant une rétractation ne pourra plus espérer de clémence des juges. [...]

[...] Quant à l'inexécution de la promesse, la chambre sociale de la cour de cassation a jugé le 21 septembre 2017 que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat de travail promis. Ainsi, à présent, le législateur est venu apporter une base solide aux promesses de vente. Il a pris en compte ce qui a été acté par la jurisprudence. Cela a permis aux futures décisions d'avoir un visa législatif. [...]

[...] Les juges ont fait application de ces principes et conditions. Par exemple, la troisième chambre civile de la cour de cassation a jugé, le 8 septembre 2010, que "dès lors que le promettant avait définitivement consenti à vendre avant son décès, l'option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu'il y ait lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles pour l'un des héritiers mineurs". Les juges protègent donc de manière très forte le bénéficiaire de la promesse. [...]

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