Droit des contrats spéciaux, bail commercial, obligation de délivrance, bailleur, locataire, réparation, travaux de sécurité, code civil, jurisprudence, contrat de bail, chambre civile, droit des contrats, obligations du bailleur, bail, bail oral, bail d'habitation, permis de construire, contrat de garantie, mauvaise foi, préjudice commercial, indemnisation
Un bail oral portant sur un logement à usage d'habitation est-il tacitement reconduit à défaut de congé délivré par le bailleur ? Le bailleur est-il obligé, en l'absence de stipulations particulières, d'entretenir la chose de sorte qu'elle puisse servir à l'usage pour lequel elle a été louée ? La mauvaise foi dans l'exécution d'une convention est-elle sanctionnée par la nullité de celle-ci ? Le bailleur est-il obligé, pendant le bail, de faire toutes les réparations nécessaires ? Le bailleur peut-il être tenu responsable d'un vice affectant les locaux loués si ce vice n'était pas établi avant le bail et a été notifié tardivement, même s'il a réagi rapidement dès en avoir été informé ?
[...] - Quelques années plus tard, le maire ordonne la fermeture au public de l'établissement ce qui motiva la liquidatrice judiciaire du locataire à agir contre les bailleurs en résolution judiciaire du bail, restitution des loyers perçus et en indemnisation de divers préjudices, invoquant un manquement à leur obligation de délivrance. ARRÊT D'APPEL : La Cour d'appel retient qu'il n'est pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail. - Elle constate que, bien que le locataire ait été averti dès janvier 2013 d'une anomalie liée à la charpente, l'information n'a été communiquée aux bailleurs que le 14 janvier 2015. [...]
[...] La Cour de cassation répond par la négative et rappelle que l'exception d'inexécution ne peut être retenue que si le manquement du bailleur empêche réellement l'usage du local. Or, la cour d'appel n'a pas recherché si les infiltrations rendaient effectivement les lieux impropres à leur usage commercial. En s'abstenant d'examiner cet élément essentiel, elle a privé sa décision de base légale. La Cour de cassation casse et annule donc l'arrêt de la cour d'appel. SENS : L'arrêt rappelle un principe fondamental en droit des obligations : l'exception d'inexécution ne peut être invoquée qu'à la condition que le manquement du cocontractant soit d'une gravité suffisante pour empêcher l'exécution de l'obligation corrélative. [...]
[...] Par un arrêt en date du 10 mars 2022, la cour d'appel de Douai rejette la demande de résiliation du bail, refuse l'expulsion de la locataire et ordonne la consignation des loyers, retenant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en laissant perdurer des désordres affectant l'immeuble sans entreprendre les travaux nécessaires. Contestant cette décision, la bailleresse a formé un pourvoi en cassation, soutenant que le locataire ne peut retenir les loyers en application de l'exception d'inexécution que si le manquement du bailleur rend impossible la jouissance des lieux. [...]
[...] - L'avant-projet simplifie ici la rédaction en supprimant la mention de la délivrance (qui relève d'un autre article) et en se concentrant exclusivement sur l'entretien. = Le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires pour que le bien reste utilisable. Il ne peut pas se contenter de livrer la chose conforme au début du bail puis se désengager. - L'article 1725 pourrait être interprété comme un léger assouplissement par rapport à l'article 1719 du Code civil, car il ne précise pas l'étendue des travaux incombant au bailleur. [...]
[...] 3ÈME - 25 JANVIER 2023 - N°21-19.089 L'arrêt de censure rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 janvier 2023 s'inscrit dans la continuité des décisions visant à encadrer l'exécution forcée des décisions judiciaires en matière de baux commerciaux. En l'espèce, deux baux commerciaux portant sur des locaux à usage d'hôtel, bar restaurant et organisation de réception, ont été consentis par une SCI, bailleresse à sa locataire. Toutefois, la locataire est expulsée des locaux, du fait d'un arrêt rendu en référé et confirmant une ordonnance qui constatait la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire, conduisant ensuite à la vente des locaux à une société tierce, avant que cette décision ne soit ultérieurement cassée, et la Cour d'appel de renvoi infirme l'ordonnance ayant constaté la résiliation des baux, confirmant ainsi que la locataire n'aurait pas dû être expulsée. [...]
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