Droit des contrats spéciaux, bail commercial, suspension de loyer, crise sanitaire, COVID-19, force majeure, exception d'inexécution, perte de la chose louée, clause contractuelle, bonne foi, réparation locative, interdiction administrative, bailleur, locataire, indemnisation, travaux de remise en état, franchise de loyer, baisse de loyer, résolution du contrat, créancier, débiteur, obligation contractuelle, circonstances exceptionnelles, police administrative, santé publique, juridiction, arrêt d'appel, pourvoi, chambre civile, jurisprudence française, droit des contrats, droit immobilier, Avant-projet de réforme des contrats spéciaux, preuve du préjudice, paiement du loyer
La preuve du préjudice est-elle une condition nécessaire à l'indemnisation du bailleur en cas de manquement du locataire à son obligation de restitution des locaux en bon état de réparations locatives ? Le locataire peut-il suspendre le paiement des loyers en raison de la fermeture administrative du local loué pendant la crise sanitaire, en invoquant la perte de la chose louée, l'exception d'inexécution, la force majeure et le manquement au principe de bonne foi ? La fermeture administrative d'un commerce due aux mesures gouvernementales de lutte contre le COVID-19 peut-elle justifier la suspension du paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution, la perte de la chose, ou encore même une clause contractuelle suspendant le paiement du loyer en cas de circonstances exceptionnelles ?
[...] PORTÉE : confirme la position de la Cour dans l'arrêt du 30 juin 2022, en rappelant que même en période de crise, le locataire ne peut pas unilatéralement suspendre le paiement du loyer. - Une interdiction d'exploiter un commerce n'équivaut pas à une perte de la chose louée et ne dispense pas du paiement du loyer. MARIE PIERRE DUMONT-LEFRAND : La mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte de la chose louée et n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. [...]
[...] La Cour de cassation y met pourtant un coup d'arrêt bienvenu en refusant de faire droit aux présomptions de préjudice en matière d'inexécution du contrat de bail, lequel demeure régi par les principes classiques de la responsabilité civile, qui exigent que la victime démontre non seulement l'existence d'une faute, mais également d'un préjudice qui en résulte. Le droit de propriété du bailleur ne saurait justifier que l'atteinte qui lui est portée par le preneur ouvre en elle-même droit à indemnisation. [...]
[...] PORTÉE : décision qui s'inscrit dans une logique de protection des locataires contre des demandes d'indemnisation abusives ou infondées. - Réaffirmation du principe fondamental de la réparation intégrale du préjudice en droit des obligations : toutefois, seule une perte démontrée peut donner lieu à indemnisation. JULIE KLEIN : la Cour de cassation ne se contente donc pas de rappeler la nécessité d'un préjudice pour obtenir réparation des conséquences d'une inexécution contractuelle. Elle rappelle également que la preuve d'un tel préjudice incombe au créancier bailleur, tenu de démontrer son existence et sa persistance au moment où le juge statue, c'est-à-dire en prenant en considération les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. [...]
[...] - (C'est la même portée que les autres arrêts et les notes de doctrine sont les mêmes et pas de note spé à l'arrêt) - Deux décisions rendues les mêmes jours et reposent sur une clause contractuelle de suspension des loyers, le litige débute quand le bailleur demande une procédure de référée (cas d'urgence et d'évidence donc une créance ou demande qui ne soit pas contestable et donc là c'est pour ça que le bailleur avait été en référé c'était pour demander le paiement de loyer pas payé.) - Le locataire ne sait pas si le loyer est forcément dû, et pense que la créance est contestable au moment sur le principe, car on ne sait pas si pendant le COVID ces loyers sont contestables, mais on se demande si vraiment matière à discuter. - On se demande si circonstance exceptionnelle affectant le bien loué ? Quelque chose imputable à la faute du bailleur ? =le fondement principal est une stipulation contractuelle, donc décision protectrice des intérêts du bailleur. - Solution pertinente ? V. [...]
[...] POURVOI : la société locatrice forme un pourvoi en cassation et fait valoir d'une part que la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil se justifie concernant l'interdiction d'ouverture imposée par l'État, ce qui légitime la suspension de son obligation de paiement du loyer. - La demanderesse soutient également que l'impossibilité d'exploiter les locaux constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et que la fermeture des commerces constitue un événement irrésistible et imprévisible empêchant l'exécution du contrat. [...]
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