Usufruit et bail d'habitation

Extraits

[...] Ils reviennent donc à l'usufruitier, qui a le droit d'en jouir. Cette faculté de percevoir les fruits peut donc supposer la présence d'un bail. Ainsi, en vertu de l'article 595 du Code civil : « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. [...]

[...] Il produira donc ses effets pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne pouvant pas s'y opposer. Cependant, deux limites méritent d'être rappelées : - Si le bail avait une durée supérieure à neuf ans, il ne serait opposable au nu-propriétaire qu'à hauteur de la première période de neuf ans en cours. - Si le bail se prolonge au-delà de l'extinction de l'usufruit, il cesse de plein droit, sauf ratification expresse du nu-propriétaire. Ainsi, le locataire ne pourra se prévaloir d'aucun droit de maintien dans les lieux au-delà de la durée de l'usufruit, sauf accord contraire du nu-propriétaire qui sera alors redevenu plein propriétaire. [...]

[...] De plus, cette mise en location ne modifie ni la substance du bien, ni ses caractéristiques structurelles en ce qu'elle permet à l'usufruitier d'en tirer des revenus locatifs, ce qui correspond à son droit de percevoir les fruits. Aucune disposition ne requiert ici l'accord du nu propriétaire, car l'opération reste dans les limites légales de l'usufruit. Solution En conséquence, l'usufruitier peut valablement consentir seul un bail d'habitation d'une durée de trois ans, sur une maison, sans solliciter l'accord du nu propriétaire. Ce bail serait régulier et conforme aux articles et 595 du Code civil précédemment cités. [...]

[...] A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » L'article 595 distingue donc plusieurs hypothèses : - L'usufruitier peut jouir personnellement du bien ou le donner à bail, mais uniquement dans la limite de son droit de jouissance. - En revanche, il ne peut pas conclure seul un bail portant sur un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou rural. - Enfin, les baux excédant neuf ans ne sont que partiellement opposables au nu-propriétaire. Mineure En l'espèce, l'usufruitier souhaite consentir un bail d'habitation d'une durée de trois ans. Ce bail porterait sur une maison, un local à usage d'habitation et non sur un local commercial, industriel ou artisanal. [...]

[...] A ce jour, l'usufruitier envisage de mettre le bien en location en consentant à une tierce personne, un bail d'habitation pour une durée de trois ans. Cette situation met en lumière la question de la répartition des droits entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Dès lors, la question suivante peut être soulevée : l'usufruitier d'un immeuble peut-il valablement consentir un bail d'habitation de trois ans sur le bien dont il a l'usufruit, sans l'accord du nu-propriétaire ? Majeure En droit, l'usufruit est défini à l'article 578 du Code civil de la façon suivante : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». [...]