Vente immobilière, vices cachés, hypothèque, dol, garantie d'éviction, préjudice de jouissance, droit des contrats, nullité de vente, indemnisation, diagnostic parasitaire, falsification de document, responsabilité du vendeur, mauvaise foi, perte de jouissance, clause exonératoire de responsabilité, préjudice moral, réparation d'un préjudice, radiation d'hypothèque, consentement vicié, qualité essentielle du bien, sécurité juridique, saisie immobilière
Audrey et Laurent LUBIN, ne supportant plus la vie parisienne avec sa pollution et ses embouteillages, souhaitaient déménager pour s'installer sous le soleil de Marseille. Ils rêvaient d'un appartement avec vue sur la mer et une grande terrasse pour que leur chat Mishka puisse s'aérer. Depuis six mois maintenant, leur rêve s'est réalisé, puisqu'ils sont propriétaires d'un superbe loft sur le Vieux-Port. [...]
Malheureusement, leur rêve s'est rapidement transformé en cauchemar. En effet, ils ont constaté que le système de chauffage, par climatisation réversible, ne fonctionnait pas. Celui-ci envoie de l'air froid. Ils se sont également aperçus qu'un insecte avait attaqué leur magnifique parquet. [...]
Et pour couronner le tout, Audrey et Laurent sont informés par la banque de l'existence d'une hypothèque sur leur bien consentie par les vendeurs. Si les vendeurs ne rattrapent pas rapidement leur retard de paiement, la banque pourrait saisir le bien.
[...] - Du dol. En falsifiant le diagnostic, le vendeur a commis une man?uvre dolosive ayant vicié le consentement des acheteurs. L'acte de vente peut donc être annulé pour dol. II) Sur l'hypothèque grevant le bien vendu Majeure En droit, l'article 1626 du Code civil dispose que : « Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acheteur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. [...]
[...] Solution Finalement, les acheteurs ont contracté sous l'emprise d'une erreur provoquée sur une qualité essentielle du bien (l'absence de termites), sans laquelle ils n'auraient très certainement pas acquis le bien. L'absence de chauffage vient par ailleurs diminuer la valeur du bien. Le vendeur engage ainsi sa responsabilité au titre de : - La garantie des vices cachés. De plus, en raison de sa mauvaise foi, le vendeur ne peut se prévaloir d'aucune clause exonératoire et devra rembourser le prix et indemniser les acquéreurs pour l'ensemble du préjudice subi (réparations, perte de jouissance, préjudice moral). [...]
[...] Solution Le vendeur a manqué obligation de garantie d'éviction et de jouissance paisible prévue par l'article 1626 du Code civil, si le bien est saisi. Les acquéreurs peuvent exiger que le vendeur procède à la radiation de l'hypothèque à ses frais, et, le cas échéant, répare le préjudice subi si la situation leur cause une perte financière ou une privation de jouissance. En cas d'inaction du vendeur, ils pourront demander la résolution de la vente ou des dommages et intérêts. [...]
[...] Enfin, l'article 1137 du Code civil définit le dol comme : « Le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man?uvres ou des mensonges ( . ) » Le dol est par ailleurs sanctionné par la nullité du contrat, tel que le prévoit l'article 1131 du Code civil. Mineure En l'espèce, le bien immobilier acheté présente plusieurs vices : le chauffage est défectueux et le parquet est infesté de termites. Ces désordres, non explicitement apparents lors de la vente, existaient avant la conclusion du contrat, ce qui est confirmé par le diagnostic réalisé six mois plus tôt, en ce qui concerne les termites. [...]
[...] Les acquéreurs apprennent en outre que le bien est grevé d'une hypothèque consentie par les vendeurs au bénéfice d'un établissement bancaire, lequel menace de saisir le bien suite à un impayé de la part des vendeurs. Dès lors, deux problématiques peuvent être soulevées : Les acheteurs peuvent-ils obtenir la nullité de la vente ou une indemnisation en raison de la falsification du diagnostic et des vices cachés ? La présence d'une hypothèque non révélée permet-elle aux acheteurs d'agir contre le vendeur pour manquement ? [...]
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