Arrêt du 17 novembre 2021, droit des contrats, contrats spéciaux, contrat de vente, vente d'un bien immobilier, formation du contrat, offre d'achat, négociations précontractuelles, vente immobilière, article 1113 du Code civil, article 1583 du Code civil, article 1114 du Code civil, vente parfaite, volonté des parties, libre appréciation du juge, exécution du contrat, accord tacite, offre d achat, consensualisme, vente forcée, arrêt du 25 juin 1991, engagement contractuel
En l'espèce, deux acquéreurs avaient adressé une offre d'achat portant sur un bien immobilier appartenant à une héritière dans le cadre d'une succession. Cette offre, datée du 16 août 2015, portait sur un prix global de deux millions d'euros, incluant les meubles meublants de la propriété. Estimant que l'accord sur la chose et sur le prix était acquis, les acquéreurs ont engagé une action en vente forcée et en paiement de dommages-intérêts, au motif que la venderesse refusait de signer l'acte authentique de vente.
Les demandeurs ont initialement saisi le tribunal de grande instance, qui a rejeté leur demande en considérant que l'offre n'avait pas été acceptée de manière non équivoque. Ils ont ensuite interjeté appel de cette décision, mais la Cour d'appel a confirmé le jugement en relevant notamment l'absence d'acceptation expresse et l'existence de discussions en cours entre les parties, démontrant une phase de négociation précontractuelle. Les acquéreurs se sont alors pourvus en cassation.
[...] Toutefois, comme le souligne la Cour de cassation dans l'arrêt commenté, la simple offre d'achat, même suivie de discussions entre les parties, ne suffit pas à créer un contrat de vente parfait. Cette décision met en lumière l'importance d'une acceptation non équivoque dans le cadre de la formation du contrat de vente. Si le principe du consensualisme permet la formation du contrat dès que les consentements sont échangés, il n'en demeure pas moins que cet échange doit être clair et manifeste. [...]
[...] En ce sens, la Cour de cassation n'intervient pas sur la manière dont les juges du fond ont qualifié la demande, mais se contente de valider l'appréciation juridique des faits. Ainsi, même si le langage employé peut sembler critique, il ne constitue pas, en soi, et selon la Cour une violation de l'impartialité. Ce faisant, cet arrêt illustre parfaitement le contrôle restreint exercé par la Cour de cassation dans le cadre d'une appréciation in concreto des faits par les juges du fond. [...]
[...] En ce sens, l'article 1113 du Code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager ». La décision de la Cour de cassation s'inscrit dans cette logique, en distinguant l'existence d'une volonté interne de contracter et son extériorisation par un consentement manifeste et non équivoque. Implicitement, mais nécessairement, se trouve donc ici confirmée la distinction entre la volonté, purement interne, et le consentement, extériorisant ladite volonté Pour ces raisons, aucune acceptation implicite n'est admise par la Cour de cassation au présent cas d'espèces. [...]
[...] Cour de cassation, Chambre civile 17 novembre 2021, n° 20-20.965 - En présence d'une offre d'achat et de discussions ultérieures entre les parties, un contrat de vente peut-il être considéré comme parfait ? La vente immobilière est un processus long et structuré, jalonné d'étapes bien définies : visites organisées par l'agent immobilier, conclusion d'une promesse unilatérale ou synallagmatique, réalisation des conditions suspensives, puis formalisation définitive de l'acte authentique. Chacune de ces étapes peut être source de litiges. Toutefois, un contentieux demeure peu exploré devant la Cour de cassation : celui de la reconnaissance judiciaire de l'existence même de la vente immobilière C'est notamment sur ce point qu'intervient la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 17 novembre 202, n° 20-20.965. [...]
[...] La Cour de cassation, dans le cadre de son rôle de juge du droit, ne se charge pas de réexaminer les faits de l'affaire. Elle vérifie uniquement si les juges du fond ont correctement appliqué la règle de droit. Dans cet arrêt, les juges du fond ont jugé qu'il n'y avait pas eu de rencontre des volontés des parties, en raison de plusieurs facteurs : l'absence d'acceptation dans le délai imparti, la fin des négociations par la venderesse, et la modification substantielle de l'offre par les acquéreurs. [...]
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