Arrêt du 15 septembre 1993, arrêt du 11 mai 2011, arrêt du 6 décembre 2018, arrêt du 23 juin 2021, promesse unilatérale de vente, rétractation du promettant, liberté contractuelle, sécurité juridique, formation du contrat, jurisprudence, Cour de cassation, droit de rétractation, droit des contrats, vente, contrat de vente, limitations du droit de rétractation, équilibre contractuel, droit d'option
En l'espèce, dans l'arrêt du 15 septembre 1993, une promesse de vente est conclue le 22 mai 1987. Cependant, quatre jours plus tard, la promettante se rétracte. Les bénéficiaires, ayant levé l'option d'achat, bien que postérieurement à cette rétractation, assignent la promettante en réalisation forcée de la vente. La Cour d'appel rejette leur demande, considérant que l'obligation de la promettante constituait une obligation de faire.
Dans l'arrêt du 11 mai 2011, une promesse unilatérale de vente était conditionnée par la mort de l'usufruitière. Après le décès de cette dernière, le promettant se rétracte, mais le bénéficiaire lève l'option après cette rétractation. Les juges du fond rejettent la demande du bénéficiaire, estimant que la rétractation du promettant avait mis fin à la promesse de vente. Là encore, la question de la rencontre des volontés se pose, avec des conséquences sur la validité de la vente.
Dans les arrêts du 6 décembre 2018 et du 23 juin 2021, une promesse de vente conditionnée par la mort d'une personne s'étant réservé un droit d'usage a été au centre du litige. Le promettant se rétracte avant la levée de l'option, mais les bénéficiaires soulèvent l'irrévocabilité de la promesse. Dans chaque affaire, la Cour de cassation a dû trancher entre la possibilité pour le promettant de se rétracter et la validité de la levée d'option d'achat par le bénéficiaire.
[...] Les juges du fond rejettent la demande du bénéficiaire, estimant que la rétractation du promettant avait mis fin à la promesse de vente. Là encore, la question de la rencontre des volontés se pose, avec des conséquences sur la validité de la vente. Dans les arrêts du 6 décembre 2018 et du 23 juin 2021, une promesse de vente conditionnée par la mort d'une personne s'étant réservé un droit d'usage a été au centre du litige. Le promettant se rétracte avant la levée de l'option, mais les bénéficiaires soulèvent l'irrévocabilité de la promesse. [...]
[...] 3e juin 2021 confirme que « la rétractation du promettant n'empêche pas la réalisation de la vente dès lors que le bénéficiaire a levé l'option dans les délais ». Par cette décision, la Cour de cassation consacre une évolution en faveur de la stabilité juridique et de la protection du bénéficiaire, au détriment de la liberté contractuelle du promettant. Le revirement est désormais clairement en faveur de la stabilité des transactions immobilières. On observe ainsi un basculement clair de la jurisprudence, où la rétractation du promettant, initialement perçue comme une expression de la liberté contractuelle, a progressivement été encadrée pour favoriser la stabilité des transactions et la protection du bénéficiaire. [...]
[...] Dans les derniers arrêts, la Cour impose une limite stricte à la rétractation du promettant une fois que le bénéficiaire a levé l'option dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente. Autrement dit, dès que le bénéficiaire exerce son droit d'option, le promettant perd toute possibilité de revenir sur son engagement, et la vente est juridiquement considérée comme parfaite. Ce contrôle exercé par la Cour sur la rétractation restreint considérablement la liberté contractuelle du promettant. La jurisprudence réaffirme également la force obligatoire de la promesse unilatérale de vente, en ce qu'elle doit être exécutée selon les termes convenus. [...]
[...] La Cour considère alors que la promesse unilatérale est soumise aux aléas de la rétractation, et le promettant ne peut être obligé d'exécuter la vente. On observe toutefois un revirement dans les décisions plus récentes. B. Vers une limitation de la rétractation : l'émergence de la stabilité contractuelle L'arrêt Cass. Civ. 3e décembre 2018 opère un véritable revirement, affirmant que « la rétractation du promettant, après la conclusion de la promesse unilatérale de vente, ne fait pas obstacle à la formation du contrat de vente si le bénéficiaire lève l'option dans le délai convenu ». [...]
[...] Le promettant se trouve ainsi limité dans sa liberté de ne plus vendre, dès lors que le bénéficiaire a exprimé sa volonté d'acquérir. Ce principe, qui renforce la sécurité juridique, met sous contrôle la faculté de rétractation, imposant au promettant une contrainte juridique forte. Enfin, la Cour, en limitant la rétractation, vise à garantir la sécurité des transactions, ce qui place la liberté contractuelle dans une position subordonnée par rapport à la stabilité des engagements. Les limites à la rétractation ne sont pas seulement des règles techniques : elles traduisent une volonté claire de sécuriser les rapports juridiques en protégeant l'équilibre contractuel. [...]
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