Droit des contrats, contrat de vente, vices cachés, promesse synallagmatique de vente, compromis de vente, article 1625 du Code civil, article 1583 du Code civil, article 1641 du Code civil, garantie d'éviction, clause d'exonération, responsabilité du vendeur, dommages et intérêts, condition suspensive, acte authentique, vente immobilière, bonne foi, mauvaise foi, dissimulation intentionnelle, jouissance du bien, garanties des vices cachés
Ensemble de 3 cas pratiques sur les obligations du vendeur :
- Michel a acquis il y a trois ans une longère à La Roche-sur-Yon. Elle appartenait à Kevin, un Américain, qui s'en est séparé trois mois seulement après l'avoir achetée. L'acte de vente conclu entre Michel et Kevin comportait une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. Or, le mois dernier, Michel a découvert d'importantes fissures cachées derrière du lambris tout récent. Il a appris, auprès de la voisine, que Kevin s'était séparé très rapidement de la maison qu'il avait achetée une bouchée de pain en dissimulant les fissures derrière du lambris. Michel est très mécontent et se demande s'il peut se retourner contre Kevin.
- Par acte authentique du 16 juillet 2022, M. et Mme Pacsin ont acquis de M. et Mme Tuto une propriété bâtie qui se compose d'une maison d'habitation et d'un garage édifiés sur un terrain d'une contenance de 35 ares 22 centiares. Le 12 septembre 2024, leur voisin, la SCI Pacté, leur a adressé un courrier dans lequel elle leur indiquait que le garage empiétait sur leur terrain et leur enjoignait de prendre les mesures nécessaires pour retrouver les limites de leur parcelle. N'ayant pas fait le nécessaire dans le délai imparti, ils se sont vus assigner par la SCI Pacté. Les époux Pacsin vous consultent, car ils souhaitent savoir s'ils peuvent se retourner contre les époux Tuto.
- Monsieur Fanon a, en 2023, offert à la vente une place de stationnement par l'intermédiaire de la société « Immobilière du Puit », qui a établi, le 28 octobre 2023, un document dénommé promesse synallagmatique de vente. Dans ce document, Monsieur Fanon s'accordait avec l'acheteur, la société Primil, sur la chose et sur le prix, mais ils convenaient que le caractère authentique de l'acte était une condition nécessaire pour les engager tous les deux. Ils ne se sont toujours pas rendus devant le notaire. Mais Monsieur Fanon souhaite assigner la société Primil afin d'obtenir le paiement du prix. Quelles sont ses chances de succès ?
[...] Un acquéreur s'est engagé le 28 octobre en signant une promesse synallagmatique de vente, avec un accord sur le prix. Toutefois, les parties ont précisé que la réitération par acte authentique devant notaire était une condition de leur engagement définitif. À ce jour, aucune signature notariée n'a eu lieu. Le vendeur souhaite assigner l'acquéreur en paiement du prix. Un vendeur peut-il obtenir le paiement du prix lorsque les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente, mais que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique, condition expressément posée comme préalable à l'engagement définitif ? [...]
[...] Les acquéreurs n'ayant pas réagi, ces derniers se sont vu assigner par leur voisin, ils souhaitent dès lors agir contre le vendeur. Les acquéreurs peuvent-ils se prévaloir de la garantie d'éviction en cas de revendication postérieure d'un tiers sur une partie du bien/terrain vendu ? En droit, l'article 1625 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur la possession paisible de la chose vendue, en ces termes : « La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ». [...]
[...] - Il diminue l'usage du bien au point que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis s'il avait eu connaissance du défaut. Finalement, l'acheteur est fondé à agir contre le vendeur sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, malgré la présence d'une clause d'exonération, dès lors que le vendeur avait connaissance du vice et l'a volontairement dissimulé. Il peut donc obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix, ainsi que des dommages et intérêts le cas échéant. [...]
[...] Il apparaît que le vendeur a volontairement masqué ces défauts puisqu'il est rapporté par un tiers qu'il avait bouché les fissures avant la vente. Il s'agit donc d'un comportement intentionnel visant à empêcher l'acheteur de constater les vices au moment de la vente. Or, bien que le contrat contienne une clause d'exclusion de garantie, celle-ci est inopposable à l'acquéreur en raison du caractère intentionnel de la dissimulation. La connaissance du vice par le vendeur suffit à écarter l'effet exonératoire de la clause. [...]
[...] 3e civ. 25-5-2022 n° 21-13.017). Autrement dit, la mention dans la promesse synallagmatique que l'acte authentique est une condition de formation du contrat empêche le vendeur d'exiger le paiement tant que cette condition n'est pas réalisée. En l'espèce, les deux parties se sont mises d'accord sur la chose (place de parking) et le prix, ce qui en principe constitue un accord parfait. Cependant, il est précisé que la réitération de la vente devant notaire était une condition nécessaire pour engager les deux parties, ce qui indique que cette condition n'était pas une simple formalité de régularisation, mais bien une condition suspensive de validité de la vente. [...]
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