Vente de parcelles pour une opération d'aménagement foncier - Examen du diplôme des métiers du Notariat (DMN)

Lea C.

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Vente de parcelles pour une opération d'aménagement foncier - Examen du diplôme des métiers du Notariat (DMN)

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Thèmes abordés

SAFER Sociéte d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural, droit de préemption, fermage, contrat de bail, bail à ferme, droit à la résiliation, DPU Droit de Préemption Urbain, exploitation agricole, vente d'un terrain, droit de reprise du bailleur, condition suspensive, résiliation du bail, bail rural, compromis de vente, promesse synallagmatique de vente, permis d'aménager, aménagement foncier, régime de la communauté réduite aux acquets, promesse unilatérale de vente, avant-contrat, DMN Diplôme des Métiers du Notariat

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Résumé du document

Les époux MARTIN, mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, à défaut de contrat de mariage préalable à leur union, sont propriétaires d'une parcelle à usage agricole, et preneurs à bail d'une seconde, exploitée par Monsieur MARTIN et située en bordure de village. Ces derniers et leur bailleur sont sollicités par un lotisseur qui souhaite acquérir lesdites parcelles afin de réaliser une opération d'aménagement foncier.
Leur bailleur, la famille DURAND, entend accepter l'offre du lotisseur quant au rachat de la parcelle exploitée par bail par Monsieur MARTIN.
Ils souhaitent savoir s'ils peuvent s'opposer à cette vente d'une quelconque manière.

Sommaire

La vente de la parcelle appartenant à la famille Durand
1. Situation locative de la parcelle
2. Droit de résiliation du bailleur
3. Droit de préemption du preneur
4. Autres droits de préemption éventuellement applicables
La vente de la parcelle de Monsieur et Madame Martin au lotisseur
1. La question de l'application du régime du lotissement
2. Différents types d'avant-contrats et conditions spécifiques à intégrer
L'acquisition d'une parcelle par Monsieur et Madame Martin prise à bail en vue de l'exploiter
1. Droit de préemption de l'acquéreur
2. Droit de préemption de la SAFER
3. Droit de reprise pour exploitation du bailleur

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Extraits

[...] L'acquisition d'une parcelle par Monsieur et Madame Martin prise à bail en vue de l'exploiter Les époux MARTIN, ayant vendu la parcelle qu'il exploitait au lotisseur, souhaite acquérir une nouvelle parcelle, à proximité. Cette parcelle est actuellement louée, mais l'agriculteur est proche de la retraite. Il s'interroge sur le déroulement des opérations, pouvant mener à l'exploitation par Monsieur MARTIN de la parcelle. On supposera dans cette situation que le bail en place est soumis au statut du fermage, comme réunissant les conditions de l'article L 411-1 du Code Rural. [...]

[...] La parcelle louée étant d'une superficie supérieure à 25 ares le statut du fermage ne tombe pas dans l'exception des baux de petites parcelles. b. Droit de résiliation du bailleur L'article L 411-32 du Code Rural autorise le bailleur à résilier le bail rural à tout moment, sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée. Cette résiliation unilatérale peut intervenir de plein droit lorsque les parcelles sont situées en zone urbaine et qu'il existe un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu. En l'absence de PLU (plan local d'urbanisme), la résiliation est subordonnée à l'accord de l'autorité administrative. [...]

[...] Cependant, un autre avant-contrat est également beaucoup utilisé par certains notaires. 2. La promesse unilatérale de vente L'autre avant-contrat utilisé dans la pratique est la promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, le vendeur s'engage à vendre au bénéficiaire, pendant le délai déterminé dans la promesse. Le bénéficiaire quant à lui, ne s'engage pas à acheter, mais bénéficie d'une option d'acquérir. Le délai de la promesse permet à l'acquéreur d'obtenir toutes les autorisations nécessaires à son projet, ainsi que son financement le cas échéant. [...]

[...] De la même manière, étant proche de la retraire, il semble peut possible pour lui de s'engager à exploiter le bien pendant 9 ans. Ainsi, même si les conditions de bénéficie du droit de préemption sont réunies, et que la notification doit lui être faite, ce dernier ne pourra pas préempter dans les 2 mois suivants la notification, car l'engagement qui en découle ne pourra pas être rempli. A défaut, s'il reloue ou revend le fonds dans les cinq ans, il encourt une condamnation à des dommages et intérêts au profit de Monsieur et Madame MARTIN, les acquéreurs évincés. b. [...]

[...] Pour garantir également l'acquéreur de la non-réitération de la vente du fait du vendeur, il doit être prévue une clause pénale, fixant des dommages et intérêts pour le cas où l'une des parties n'exécute pas son obligation. Par principe, dans la pratique ce montant est fixé à 10% du prix de vente. Enfin, pour rassurer les vendeurs, Monsieur et Madame MARTIN, l'acquéreur pourra verser, comme habituellement, un dépôt de garantie sur le prix, séquestré. S'il est défaillant, l'acompte versé par lui sera acquis au vendeur. A défaut, l'acompte viendra en diminution du prix de vente, payable lors de la réitération de la vente. [...]

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