Indivision, acte notarié, héritage, biens indivis, indivisaire, capacité de jouissance, indemnité d'occupation, coindivision, hypothèque, cession de parts, conditions de cession, nullité de cession, droits indivis, juridiction compétente, indivision successorale, indivision non successorale, reconduction tacite, mandat d'administration, validité d'une hypothèque, action en nullité, souveraineté du juge, répartition des parts, résidence secondaire, démembrement de propriété
Au décès de Madame Curie, en janvier 2018, ses 3 filles, Louise, Bérengère et Noah, se retrouvent à nouveau en indivision. La masse de biens indivis se compose d'une maison qui était la résidence principale de la défunte Madame Curie et de diverses valeurs mobilières. Sous le coup de l'émotion, les soeurs signent une convention d'indivision en février 2018 s'agissant de la maison familiale : elles se mettent d'accord pour ne pas s'en séparer, car elles y ont vécu une enfance heureuse. Sur les conseils du notaire, elles s'engagent pour 5 ans, reconductible par tacite reconduction. Bérengère, Noah et Louise étaient déjà en indivision depuis le décès de leur père en 2015, qui possédait en propre une résidence secondaire en bord de mer et un studio loué chaque année à des étudiants. [...]
Bérengère et Louise désirent vendre le studio, mais se heurtent au refus de Noah. Elles apprennent à cette occasion que celle-ci a consenti une hypothèque sur le studio au profit d'une banque en garantie d'un prêt souscrit à des fins professionnelles.
S'étant par la suite brouillée avec ses soeurs et ne leur parlant plus, Louise est fermement décidée à sortir des diverses indivisions. [...]
[...] L'évaluation de l'indemnité de jouissance privative relève, quant à elle, du pouvoir souverain des juges du fond (Civ 1ère juin 1987). Mineur : En l'espèce, depuis juillet 2018, Bérengère décide d'occuper la maison familiale tout en l'entretenant et en payant les diverses charges et taxes. Elle a donc usé et joui de la maison, bien indivis. Elle l'a fait conformément à sa destination dans la mesure où aucun débordement ne semble avoir été constaté / mis en avant. En outre, aucun des autres indivisaires ne semble avoir été contre cette occupation. [...]
[...] La signature de la convention d'indivision devant le notaire Problématique : La convention d'indivision signée pour cinq ans par les héritières et se renouvelant par tacite reconduction est-elle valide ? Majeur : L'article 1873-3 alinéa 1 du Code civil prévoit que « La convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties. Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu'autant qu'il y en a de justes motifs. » Mineur : En l'espèce, la convention litigieuse est signée pour une durée cinq ans, reconductible tacitement. [...]
[...] Le juge pourra être saisi pour annulation de l'acte. Concernant la cession par Louise à un tiers de ses parts, une action en nullité dans un délai de 5 ans à compter de la cession peut être entreprise par Noah et Bérengère. Seuls les indivisaires qui devaient être notifiés peuvent agir en justice dans le présent cas. [...]
[...] Le juge devra également se pencher sur la notion de prix et voir ce qui est entendu par « un bon prix ». Le prix ne doit en effet pas être dérisoire. Il doit être déterminé/déterminable, réel, sérieux mais aussi juste selon l'article 1592 du Code civil. Conclusion : La cession de ses parts par Louise à un tiers comme elle l'a été faite ne respecte pas l'obligation prévue à l'article précité. Conclusion générale : Concernant la convention d'indivision conclue pour cinq ans avec tacite reconduction, elle est nulle. [...]
[...] Majeur : L'article 815-14 alinéa 1 prévoit que « L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. » Cette disposition est applicable à toutes les indivisions d'origine successorales ou non (Civ 1ère avril 1985) Mineur : En l'espèce, Louise a donc cédé ses parts à un tiers, Jean-Baptiste. Puisqu'elle ne parle plus à ses s?urs, il semble peu probable qu'elle ait fait application de l'obligation qui est la sienne de notifier, par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires, entre autres, le prix et les conditions de la cession projetée. Cela aurait permis aux coindivisaires d'exercer un droit de préemption. Noah et Berengère ont été privées de ce droit en l'espèce. [...]
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