Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juin 2026, n° 23-22.360 - La garantie légale pesant sur le promoteur immobilier s'étend-elle aux désordres intermédiaires ou leur réparation demeure-t-elle subordonnée à la preuve d'une faute personnelle ?

Extraits

[...] Puisque les fissures trouvaient leur origine dans les fautes établies de l'entreprise d'enduit, le garant devait répondre de ces manquements dans les mêmes conditions que leur auteur. La troisième chambre civile écarte ce raisonnement en jugeant que le moyen postule le contraire de la règle applicable. Sa lecture cantonne la garantie légale aux seules garanties spéciales des constructeurs, à savoir la responsabilité décennale et la garantie biennale de bon fonctionnement. Les désordres intermédiaires, qui n'atteignent ni la solidité de l'ouvrage ni sa destination tout en excédant les réserves de réception, échappent par construction à ce périmètre. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile juin 2026, n° 23-22.360 - La garantie légale pesant sur le promoteur immobilier s'étend-elle aux désordres intermédiaires ou leur réparation demeure-t-elle subordonnée à la preuve d'une faute personnelle ? Voilà bientôt cinquante ans que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a dégagé la catégorie des désordres intermédiaires, ces malfaçons trop graves pour relever de la seule garantie de parfait achèvement mais trop bénignes pour déclencher la garantie décennale. L'arrêt n° 23-22.360 rendu le 11 juin 2026 et publié au bulletin vient préciser leur régime lorsque le maître de l'ouvrage recherche non pas un constructeur mais le promoteur immobilier auquel il a confié l'opération. [...]

[...] Depuis un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 juillet 1978 sous le pourvoi n° 77-12.595, les désordres ne relevant d'aucune garantie légale n'engagent la responsabilité contractuelle des constructeurs que sur le terrain de la faute prouvée. Le promoteur-vendeur fut soumis à la même exigence par un arrêt du 14 mai 2020, pourvoi n° 19-10.434, qui censura une cour d'appel ayant retenu une obligation de résultat. Vivien Zalewski-Sicard rappelle d'ailleurs, dans la synthèse du JurisClasseur Notarial Formulaire consacrée à la vente d'immeuble à construire, que le vendeur répond de ces désordres comme les constructeurs, c'est-à-dire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. [...]

[...] Les juges poitevins avaient délaissé le moyen tiré de l'article 13 du contrat de promotion immobilière, clause aux termes de laquelle le promoteur répondait du choix des sous-traitants, des matériaux, des techniques et des procédures d'exécution ainsi que de la conformité des ouvrages aux normes en vigueur. Les premiers juges y avaient vu une responsabilité contractuelle de plein droit couvrant les procédés mis en ?uvre par les intervenants. Une cassation d'apparence purement disciplinaire recèle en réalité une portée substantielle. Le régime légal dessiné par l'attendu de principe n'est qu'un socle supplétif que les parties demeurent libres de rehausser par des engagements conventionnels plus rigoureux. [...]

[...] Elle change simplement de source, quittant la loi pour rejoindre le contrat, ce qui n'est pas la moindre des leçons de cette décision. [...]