Arrêt du 5 mars 2008, contrat de bail, délégation imparfaite, effet relatif des contrats, Code civil, consentement tacite, indemnités d'éviction, délégation parfaite, stipulation pour autrui, droit des contrats, jurisprudence, clause contractuelle, garantie d'éviction, obligation de paiement, contrat de délégation, Code de commerce, sociétés non-immatriculées, RCS registre du commerce et des sociétés
En l'espèce, le 15 juillet 2002, M. Y a signé un bail commercial de 9 ans avec pour un local avec les consorts X. Le 15 novembre 2003, ils ont également accepté de vendre l'immeuble à la société Cofrinvest.
M. Y. a par la suite vendu son entreprise à la société Espace 92, ce qui a entraîné le transfert du bail commercial à l'acheteur. En janvier 2004, ce dernier a informé les propriétaires, les consorts X, de son acquisition du fonds. Il a également entamé les démarches nécessaires pour son enregistrement au registre du commerce et des sociétés.
Les 5 et 13 mars 2004, les bailleurs délivraient congé au locataire, à l'échéance du bail, à savoir le 15 juillet 2001, avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Ils ont ainsi privé le bailleur de la protection offerte par le statut des baux commerciaux, en particulier l'article L. 145-14 du Code de commerce.
Le 10 mai 2005, la société Cofrinvest devenait propriétaire du local donné à bail en levant l'option de la promesse qui lui avait été consentie.
La société Espace 92 a intenté une action en justice pour contester la validité des résiliations de bail, tandis que la société Cofrinvest, qui a depuis acquis la propriété des locaux, a assisté les consorts X. en participant à la procédure judiciaire.
Le jugement rendu en première instance nous est inconnu, mais un appel a été interjeté devant la Cour de cassation.
[...] Cour de cassation, Chambre civile mars 2008, n°07-13.985 - Dans quelle mesure le principe de l'effet relatif des contrats conditionne-t-il le paiement d'une indemnité d'éviction à l'acquéreur ? En l'espèce, le 15 juillet 2002, M. Y a signé un bail commercial de 9 ans avec pour un local avec les consorts X. Le 15 novembre 2003, ils ont également accepté de vendre l'immeuble à la société Cofrinvest. M. Y. a par la suite vendu son entreprise à la société Espace 92, ce qui a entraîné le transfert du bail commercial à l'acheteur. [...]
[...] Or, l'article 1165 du Code civil consacre le principe de l'effet relatif des contrats selon lequel il est, en principe, interdit au preneur de réclamer directement le paiement de l'indemnité d'éviction au nouveau propriétaire. Ici, la Cour de cassation vient consacrer une exception au principe posé par le Code civil en estimant que le principe de l'effet relatif des contrats ne joue pas lorsqu'une clause est présente dans le contrat et qu'elle entraine le consentement du nouvel acquéreur pour le paiement de la garantie d'éviction à partir du moment où ce dernier dit en faire « son affaire personnelle » et que cette clause constitue une délégation imparfaite de paiement. [...]
[...] C'est ainsi que la Cour de cassation, en raison de la constitution de cette délégation imparfaite, a pu admettre la possibilité pour la Société victime de demander le paiement de l'indemnité d'éviction au nouvel acquéreur. II. Le paiement de l'indemnité d'éviction au regard de la délégation imparfaite L'article 1336 du Code civil consacre le fait que le délégué ne peut, sauf stipulation contraire, opposer au délégataire aucune exception tirée de ses rapports avec le délégant ou des rapports entre ce dernier et le délégataire. [...]
[...] La société Espace 92 a intenté une action en justice pour contester la validité des résiliations de bail, tandis que la société Cofrinvest, qui a depuis acquis la propriété des locaux, a assisté les consorts X. en participant à la procédure judiciaire. Le jugement rendu en première instance nous est inconnu, mais un appel a été interjeté devant la Cour de cassation. Problématique : Ainsi, la Cour de cassation devait répondre à la question de savoir dans quelle mesure le principe de l'effet relatif des contrats conditionne le paiement d'une indemnité d'éviction a l'acquéreur ? [...]
[...] Ainsi, la Cour de cassation a valablement rappelé que le consentement ne pouvait être remis en question ici et que le paiement devait être effectué. Ainsi, dans cet arrêt, la jurisprudence précise qu'en cas de congés avec refus de renouvellement, le preneur peut demander le paiement de l'indemnité d'éviction à l'acquéreur qui a déclaré « en faire son affaire personnelle ». C'est pour cela qu'elle a admis la possibilité, pour la Société victime, de demander le paiement de l'indemnité d'éviction a l'acquéreur en réparation du préjudice causé par le refus de renouvellement du bail. [...]
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