Droit des baux commerciaux

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Droit des baux commerciaux

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Thèmes abordés

Droit des baux commerciaux, statut des baux commerciaux, SAS Société par Actions Simplifiée, activité commerciale, sous-location immobilière, régime des baux commerciaux, résiliation du bail, arrêt du 17 octobre 1990, article L 145-15 du Code de commerce, arrêt du 9 mai 1979, renouvellement de bail, article L 145-31 du Code de commerce, fonds de commerce, cession d'un fonds de commerce, article L 145-51 du Code de commerce, arrêt du 3 décembre 1987, arrêt du 28 février 1956, arrêt du 9 décembre 2009, arrêt du 25 mars 1992, cession de bail

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Résumé du document

Vous êtes juriste au sein d'une entreprise appelée « Polo & Cie », dont l'activité exercée sous la forme d'une société par actions simplifiée est la vente de t-shirts, et polos exclusivement.
- Le siège social de « Polo & Cie » se compose de locaux à usage de bureaux d'une superficie de 750 m2 environ pour un loyer initial de 230.000 euros HT. En 2013, Polo & Cie a consenti une sous-location portant sur 150 m2 et pour un sous-loyer de 70.000 euros HT. Le bailleur demande le réajustement du loyer. Quel risque encours Polo & Cie, et sur quelle durée ?
- Le président de Polo & Cie envisage de partir à la retraite et entend à cette occasion procéder à la cession de ses différents fonds de commerce. Lors d'un dîner festif, un de ses amis lui a parlé de la possibilité de procéder à un changement d'activité en vertu de l'article L 145-51 du Code de commerce et donc de céder ses droits au bail sans autorisation du bailleur. Qu'en pensez-vous ?

Sommaire

Sur les risques encourus par la sous-location
Sur la cession des droits de bail

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Extraits

[...] 28-5-1997 : RJDA 8-9/97 n° 1014, le loyer du sous-bail étant ici, à surfaces égales, plus élevé que le loyer principal).Seul le bailleur qui a été dûment prévenu par son locataire et qui a concouru à l'acte de sous-location après avoir ainsi agréé la sous-location, la faculté d'exiger, le cas échéant, une augmentation du loyer principal (CA Paris 3-2-1970 : JCP G 1971.II.16637 note Boccara) ; mais, si le preneur a dissimulé la sous-location et que l'occupation des lieux a toutes les apparences de régularité, il peut demander le rajustement tant que la prescription biennale n'est pas acquise, celle-ci ne commençant à courir que de la notification du mémoire (Cass. 3e civ. 2-3-1988 : Bull. civ. III n° 51). La dispense par le bailleur de la formalité ne fait pas présumer la renonciation de sa part à demander une augmentation du loyer (Cass. civ. [...]

[...] Le bailleur demande le réajustement du loyer. Le régime des baux commerciaux prohibe en principe la sous-location, le bailleur peut être tenté de demander la résiliation du bail à la moindre mise à disposition des locaux par le locataire à un tiers, tandis que, pour la même raison, le locataire peut essayer de dissimuler une sous-location sous un autre type de contrat qui n'encourt aucune prohibition. Au-delà, la sous-location ouvre des droits au bailleur même si elle est irrégulière ainsi que des droits au sous-locataire lorsqu'elle a été agréée par ce dernier, droits qui ne sont pas attachés à d'autres types de contrats voisins. [...]

[...] Pour éviter toute ambiguïté, il est préférable de prévoir que le preneur ne pourra céder son bail que dans les cas où le statut l'y autorise expressément ou de spécifier la nature du commerce qui pourra être exercé par le successeur (pour un exemple d'annulation d'une cession à la suite de laquelle un commerce de fromagerie avait été substitué au commerce de boucherie prévu au bail, CA Rouen 3-12-1987). En tout état de cause, il est prudent pour le locataire qui souhaite céder seulement son bail d'obtenir l'accord du bailleur. Certains baux sont soumis à un agrément du bailleur concernant leur cession. La clause visant toute cession du bail est applicable à la cession de droits indivis (Cass. civ. 30-4-1997 : Bull. civ. III p. 59). L'autorisation doit être sollicitée préalablement à la cession. [...]

[...] L'obligation de faire concourir le bailleur à l'acte n'est pas d'ordre public (C. com. art. L 145-15). Il peut donc être valablement stipulé que le locataire est dispensé des formalités en vue du concours du bailleur (CA Paris 18-3-1998 : DA 1998.1037). La sous-location est un contrat de bail distinct du bail principal et soumis à un régime propre. Elle est soumise au statut si les conditions d'application en sont réunies, alors même que le bail principal ne relèverait pas du statut (Cass. civ. 9-5-1979 : Rev. [...]

[...] com. art. L 145-31, al. 3). Il doit être égal à l'écart existant entre le loyer principal et le loyer de la sous-location ; la majoration doit être appliquée pendant la durée de la sous-location, entre sa date de prise d'effet (et non pas de celle de la demande du bailleur) et sa date d'expiration (CA Paris 31-1-1991 : D. 1991.IR.78). En l'espèce, le bailleur pourra ainsi engager une action pour demander le réajustement du loyer principal puisque la sous-location a été manifestement consentie à un montant plus élevé à celui du loyer principal. [...]

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