Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 mai 2018, n°17-11.132 et 17-14.090 - L'action en nullité d'un contrat de vente immobilière peut-elle être sollicitée en cas de défaut d'habitabilité du bien concerné ?

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 mai 2018, n°17-11.132 et 17-14.090 - L'action en nullité d'un contrat de vente immobilière peut-elle être sollicitée en cas de défaut d'habitabilité du bien concerné ?

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Thèmes abordés

Arrêt du 3 mai 2018, vente immobilière, contrat de vente, nullité d'un contrat, article 1110 du Code civil, location immobilière, erreur sur la qualité, vices cachés, vice du consentement, droits d'habitation et d'usage, obligation de délivrance, objet du contrat, article 1132 du Code civil

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En date du 14 avril 2010, M. et Mme X. ont vendu à la SCI Immo Eclair 59 un appartement d'une superficie de 13,40 m2 alors loué à un tiers. Postérieurement à la vente, le Service communal d'hygiène et de santé a informé la SCI qu'à la suite de sa visite des lieux, il avait été constaté que la pièce principale était d'une superficie inférieure à 9 m2, ce qui était contraire à la réglementation en vigueur et lui a enjoint de faire cesser sans délai toute occupation de ce local. Cette injonction a été suivie d'une mise en demeure reçue par arrêté préfectoral de faire cesser l'occupation des lieux en tant qu'habitation.
La SCI a alors assigné son vendeur en annulation de la vente, en se fondant sur l'erreur qu'elle aurait commise lors que l'acquisition du bien quant aux possibilités de location du bien immobilier. La Cour d'appel de Douai, par arrêt du 24 novembre 2016, a fait droit à cette demande sur le fondement des dispositions de l'article 1110 du Code civil, retenant que l'usage locatif constituait une qualité fondamentale qualifiée de substantielle de la chose vendue sans laquelle l'acquéreur ne se serait pas engagé. Le pourvoi formé à l'encontre de cet arrêt par les vendeurs a été rejeté par la Cour de cassation.

Sommaire

L'annulation du contrat de vente pour erreur
1. La caractérisation de l'erreur, source de nullité de la convention en droit commun
2. La caractérisation de l'erreur, source de nullité de la convention en matière immobilière
L'annulation du contrat de vente fondé sur un concours d'actions possibles
1. L'action fondée sur les vices cachés
2. L'action fondée sur les vices de consentement

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Extraits

[...] Ce principe a été rappelé par un arrêt rendu par la troisième chambre civile du 4 mai 20161qui a censuré une décision de cour d'appel qui, après avoir écarté l'action en nullité pour vice caché, avait prononcé la nullité de la vente pour erreur les qualités substantielles de l'immeuble. Dans cet arrêt seule la garantie contre des vices cachés constituait le fondement de l'action. Or, le vice caché ne correspond pas nécessairement à un défaut matériel de la chose vendue, mais peut porter également sur un élément de nature juridique. [...]

[...] Toutefois, concernant les ventes immobilières, cette action se heurte parfois à un concours d'actions, dont certaines ont parfois un champ d'application exclusif. I - L'annulation du contrat de vente pour erreur A - La caractérisation de l'erreur, source de nullité de la convention en droit commun En dehors de ce qu'on appelle « l'erreur-obstacle » qui est celle dont la gravité est telle que le consentement des parties ne s'est jamais concrétisé faute pour les contractants de s'être entendus sur l'objet même ou la nature du contrat, l'erreur n'est pas une cause de nullité du contrat excepté au cas d'erreur sur les qualités essentielles de la prestation due, ou sur celles du cocontractant (C. [...]

[...] De manière générale, l'erreur sur la contenance ne suffit pas à caractériser le vice du consentement sauf si le défaut de contenance entraîne une impropriété à destination, tels que l'inconstructibilité ou encore le défaut d'habitabilité du bien immobilier. En l'espèce, il a ainsi été considéré que la possibilité de louer le local était un élément déterminant du consentement de l'acquéreur, compte tenu de l'usage que l'acquéreur destinait au bien immobilier. II - L'annulation du contrat de vente fondé sur un concours d'actions possibles En matière de vente d'immeuble, l'acquéreur dispose de plusieurs moyens d'action envers son vendeur. [...]

[...] Cour de cassation, Chambre civile 3 mai 2018, n°17-11.132 et 17-14.090 - L'action en nullité d'un contrat de vente immobilière peut-elle être sollicitée en cas de défaut d'habitabilité du bien concerné ? Cette décision, destinée à être publiée, a déjà fait l'objet d'un premier commentaire dans la revue (Constr.-Urb comm. 93, P. Cornille) sous l'angle de l'application des critères du « logement décent ». Il paraît intéressant de l'aborder également sous un autre angle concernant l'annulation de la vente sur le fondement d'une action en nullité en cas de défaut d'habitabilité du bien, sans considérer que cette action relèverait exclusivement de la garantie des vices cachés résultant des articles 1641 et suivants du Code civil. [...]

[...] La Cour d'appel de Douai, par arrêt du 24 novembre 2016, a fait droit à cette demande sur le fondement des dispositions de l'article 1110 du Code civil, retenant que l'usage locatif constituait une qualité fondamentale qualifiée de substantielle de la chose vendue sans laquelle l'acquéreur ne se serait pas engagé. Le pourvoi formé à l'encontre de cet arrêt par les vendeurs a été rejeté par la Cour de cassation. Conformément au droit civil des obligations, l'annulation d'un contrat et notamment d'une vente immobilière, peut-être sollicitée sur le fondement de l'erreur, vice du consentement. [...]

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