Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 mars 2008, n°05-20.200 - Le droit au renouvellement du bail commercial peut-il être valablement revendiqué lorsque la propriété du fonds est démembrée entre une usufruitière exploitante, immatriculée, et un nu-propriétaire non exploitant et non immatriculé, ou la seule immatriculation de l'usufruitière suffit-elle à satisfaire l'exigence légale d'immatriculation ?

Extraits

[...] La problématique posée était la suivante : le droit au renouvellement du bail commercial peut-il être valablement revendiqué lorsque la propriété du fonds est démembrée entre une usufruitière exploitante, immatriculée, et un nu-propriétaire non exploitant non-immatriculé, ou la seule immatriculation de l'usufruitière suffit-elle à satisfaire l'exigence légale d'immatriculation ? La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère, d'une part, que la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement n'interdit pas au bailleur de contester ultérieurement le droit du preneur au statut des baux commerciaux. [...]

[...] Un rappel rigoureux de la condition d'immatriculation Dans son arrêt du 5 mars 2008, la Cour de cassation adopte une lecture littérale du droit antérieur à la réforme du 4 août 2008. À cette date, l'article L. 145-1 du Code de commerce ne faisait jouer le statut des baux commerciaux qu'à deux conditions : que le preneur soit commerçant ou industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ; qu'il soit propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Ce texte, dans sa version antérieure, ne prévoyait aucune dérogation pour les cas complexes tels que le démembrement de propriété. [...]

[...] Cour de cassation, Chambre civile 5 mars 2008, n°05-20.200 - Le droit au renouvellement du bail commercial peut-il être valablement revendiqué lorsque la propriété du fonds est démembrée entre une usufruitière exploitante, immatriculée, et un nu-propriétaire non exploitant et non immatriculé, ou la seule immatriculation de l'usufruitière suffit-elle à satisfaire l'exigence légale d'immatriculation ? Commentaire d'arrêt : Cour de cassation, civile, Chambre civile mars 2008, 05-20.200, Publié au bulletin En matière de baux commerciaux, le démembrement du fonds de commerce confronte la logique patrimoniale du droit de propriété à la logique économique de l'exploitation. [...]

[...] prévoyant que, lorsque le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'immatriculation d'un seul d'entre eux, exploitant le fonds, suffit à ouvrir droit au statut. Techniquement, le projet de loi était déjà en discussion au moment où la Cour a statué. Il est donc vraisemblable que les juges de cassation aient eu connaissance de l'orientation réformatrice, mais qu'ils aient choisi de ne pas anticiper l'intervention du législateur. Toutefois, si la loi du 4 août 2008 a bien corrigé certains excès du formalisme, elle ne visait que les hypothèses d'indivision ou de pluralité de preneurs. [...]

[...] Un arrêt charnière à la veille d'une évolution législative du statut des baux commerciaux À la veille d'une réforme législative, l'arrêt du 5 mars 2008 illustre une tension entre ouverture à l'assouplissement et persistance de la rigueur jurisprudentielle A. Un arrêt témoin d'une réforme amorçant l'émancipation du formalisme jurisprudentiel L'arrêt du 5 mars 2008 intervient dans un contexte où la question du formalisme excessif du statut des baux commerciaux était déjà débattue car elle a précédé de peu une évolution législative. Quelques mois plus tard, la loi du 4 août 2008 a inséré un alinéa III à l'article L. [...]