Droit des contrats, droit des obligations, droit des sociétés, prix des prestations, force majeure, contrat d'entretien, location saisonnière, contrat de maintenance, déséquilibre contractuel, Clause résolutoire, clause abusive, révision du prix, indemnisation d'un préjudice, suspension temporaire des obligations contractuelles, jurisprudence, droit civil, droit commercial, clause résolutoire unilatérale, préjudice, préjudice de jouissance, locataire, contrat de location-gérance, contrat de bail, bail commercial, SCI Société Civile Immobilière, EURL entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée
2 cas pratiques en droit des contrats :
- La société Villanova, spécialisée dans la location de maisons de luxe, rencontre plusieurs difficultés suite à des événements climatiques survenus dans la région et ayant gravement endommagé une de ses résidences. [...]
C'est dans ce contexte que deux locataires refusent de payer le prix convenu pour la location de la résidence. En outre, la société fait face à deux autres difficultés, telles que l'existence d'un contrat particulièrement onéreux d'entretien et de maintenance de la piscine avec une société spécialisée et haut de gamme, que la société Villanova souhaite résilier, éventuellement en invoquant un cas de force majeure. [...]
- Un entrepreneur exploite une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). L'entreprise rencontre aujourd'hui des difficultés financières, notamment à la suite d'un emprunt bancaire souscrit en 2018 pour financer son activité et pour lequel l'entrepreneur s'est personnellement porté caution. C'est dans ce contexte que ce dernier s'interroge sur les moyens de limiter les risques de saisies sur son patrimoine et en particulier la cession de sa résidence secondaire à une société civile immobilière (SCI) qu'il créera et détiendra. [...]
[...] Extériorité: Les événements doivent être étrangers au bailleur. Tel est le cas en l'espèce. Mineure En tout état de cause et en l'espèce, ces événements rendent inutilisable la piscine, empêchent le bailleur d'exploiter la résidence et rendent par conséquent inutiles les services d'entretien et de maintenance de la piscine. Toutefois, cette impossibilité est temporaire : la maison pourra être réhabilitée. En conséquence, l'empêchement étant temporaire, les obligations sont suspendues uniquement temporairement. Solution Le bailleur pourrait demander la suspension temporaire de ses obligations contractuelles vis-à-vis de la société d'entretien en invoquant la force majeure. [...]
[...] Sur le refus de paiement des locataires Les locataires peuvent-ils refuser de payer leur réservation ? Majeure Selon l'article 1719 du Code civil, la location d'un bien à un locataire constitue une obligation de faire pour le bailleur, qui doit délivrer un bien conforme à l'usage prévu, en bon état d'entretien et exempt de vices rendant son utilisation impossible. Toutefois, en l'espèce, la prestation de location ne peut être délivrée, le bien ayant subi divers dégâts rendant sa location impossible. [...]
[...] Ainsi, deux problématiques principales se posent : 1. La création d'une SCI et l'apport de sa résidence secondaire permettent-ils à l'entrepreneur de limiter les risques liés aux saisies de son créancier ? 2. L'entrepreneur peut-elle résilier le bail commercial en raison du comportement de du bailleur ? Sur la proposition de création d'une SCI La création d'une SCI et l'apport de sa résidence secondaire permettent-ils à l'entrepreneur de limiter les risques liés aux saisies de son créancier ? Majeure Selon l'article 2288 du Code civil « à citer ». [...]
[...] Majeure Conformément aux dispositions de l'article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ». Assurer la jouissance paisible du preneur signifie que le bailleur doit s'abstenir de toute action qui pourrait causer un trouble de jouissance au preneur. Cette obligation s'adresse au bailleur lui-même, qui doit s'interdire toute action pouvant être source de trouble. Ainsi, le bailleur ne doit pas troubler la jouissance des lieux. [...]
[...] Une réparation des préjudices subis sous forme de dommages-intérêts et de réduction de loyer, pour compenser la perturbation de l'activité de son entreprise ; ? Eventuellement la résiliation judiciaire du bail s'il parvient à prouver la gravité des troubles, en prouvant que le comportement du bailleur empêche le bon fonctionnement de l'entreprise. En effet, la jurisprudence (Civ. 3e oct. 2001) a déjà confirmé que la résiliation du bail peut être demandée lorsque le trouble de jouissance atteint un certain degré de gravité. Avant d'entamer une action judiciaire, l'entrepreneur devra toutefois mettre en demeure le bailleur de cesser ses agissements. [...]
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