Bail commercial, indexation, chiffre d'affaires, clause contractuelle, fixation du prix, valeur locative, clause binaire, renouvellement de bail, fonds de clientèle, fonds de commerce, révision de loyer, plafonnement des loyers, activité artisanale, conditions contractuelles, exploitation du fonds de commerce, clause recette
Monsieur Youenn Le Berre, ancien cadre dans l'audiovisuel, s'est reconverti dans le commerce de détail. En 2019, il a signé un bail commercial 3-6-9 portant sur un local de 65 m² situé sur le port de Concarneau, dans une zone commerciale touristique très fréquentée en saison. Il y a ouvert une boutique nommée "Radio Éphémère".
Le bail signé avec Mme Rozenn Gloanec, propriétaire du local, contenait une clause recette : le loyer mensuel devait être égal à 3 % du chiffre d'affaires HT annuel de la boutique, réparti mensuellement, avec un loyer minimum garanti de 1 200 EUR par mois. Cette clause est encadrée par une mention expresse.
Depuis la pandémie, la situation économique de M. Le Berre s'est fragilisée. La boutique a vu son chiffre d'affaires chuter de 40 % en 2021 et de 36 % en 2022.
À l'été 2023, il a fermé temporairement la boutique au public, tout en conservant l'usage du local comme lieu de stockage et de prises de rendez-vous ponctuels avec des collectionneurs privés.
Mme Gloanec a récemment adressé à M. Le Berre un courrier d'avocat lui signalant que :
1. L'absence d'exploitation effective du fonds compromettrait la protection offerte par le statut des baux commerciaux, faute de clientèle propre ;
2. Le local est aujourd'hui sous-exploité et en retrait manifeste de sa vocation commerciale initiale, ce qui pourrait justifier un refus de renouvellement ou, à tout le moins, un déplafonnement du loyer en cas de reconduction.
[...] La notion de clientèle propre n'est donc pas remise en cause. Le bail commercial peut-il continuer à produire effet même sans obligation d'exploitation du fonds par le preneur ? Le statut des baux commerciaux repose effectivement sur l'existence d'un fonds doté d'une clientèle propre (article L.145-1 du Code de commerce). Toutefois, selon la jurisprudence, le défaut d'exploitation du locataire ne constitue pas une faute justifiant la résolution du bail, sauf clause expresse imposant une exploitation continue (Cass. 3e civ juin 2009, n° 07-18.618). [...]
[...] Seule une cessation définitive peut faire disparaître le fonds. En l'espèce, le locataire conserve une activité résiduelle dans les lieux (stockage, rendez-vous privés avec des collectionneurs), continue de payer son loyer, n'a pas vidé le local et n'a pas cessé toute relation avec sa clientèle spécialisée. Aucun élément ne permet de caractériser un abandon total du fonds. La fermeture au public, motivée par des difficultés économiques, reste temporaire et réversible, ce que la jurisprudence admet comme compatible avec la poursuite du bail. [...]
[...] Aucun mécanisme de transposition automatique n'existe en matière de loyers commerciaux. Pour autant, l'absence de force obligatoire ne signifie pas que ce précédent soit dépourvu d'intérêt. Les loyers pratiqués dans le voisinage constituent précisément, en vertu de l'article R.145-7 du Code de commerce un critère d'appréciation de la valeur locative. Les prix voisins constituent des références pertinentes dès lors que les locaux sont équivalents, et corrigés en fonction des différences constatées entre eux. Ainsi, si un local voisin a obtenu un maintien du loyer plafonné avec une clause recette similaire, ce résultat n'est pas juridiquement transposable, mais il peut constituer un indice utile permettant de démontrer que, dans le même environnement commercial, les loyers pratiqués restent stables et que la valeur locative du secteur tend à se maintenir à un niveau inférieur à celui revendiqué par le bailleur. [...]
[...] Pour écarter ce plafonnement, il appartient au bailleur de démontrer l'existence, au cours du bail expiré, d'une modification notable de l'un des éléments prévus aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du Code de commerce (Cass. 3e civ juill n°23-13.515), à savoir : 1. les caractéristiques du local, 2. la destination des lieux, 3. les obligations respectives des parties, 4. les facteurs locaux de commercialité. Ou bien lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ou dure depuis 12 ans. [...]
[...] com mars 1962 Bull 1957, III, N° 117, P 100). Cependant, la jurisprudence distingue clairement la cessation définitive d'exploitation, qui peut entraîner la disparition du fonds, et la cessation temporaire, qui n'a pas cet effet automatique. Ainsi, la Cour de cassation affirme de façon constante que « la cessation temporaire d'exploitation n'implique pas en elle-même la disparition de la clientèle » (Cass. 3e civ sept n° 09-68521). Ce n'est donc pas la durée de la fermeture qui est décisive, mais la persistance d'éléments permettant de retenir que le fonds existe encore. [...]
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