Bail commercial, locataire commerçant, indemnité d'éviction, droit de préemption, locataire, propriétaire-bailleur, contrat de bail, résiliation du bail, cession de bail, nullité de vente, fonds de commerce, sous-location, droit au bail, délai de prescription, fonds de clientèle, renouvellement de bail, révocation pour juste motif, compromis de vente, activité commerciale, juridiction compétente, prescription quinquennale, action en nullité, clause résolutoire, indivisibilité des lieux, indemnités d'éviction
Madame Soazig Even, 44 ans, exploite depuis 12 ans une crêperie baptisée "La Bigoudène Affamée" située dans le centre historique de Morlaix. Le local, d'une surface de 90 m² avec terrasse, est loué dans le cadre d'un bail commercial signé en 2013 avec Monsieur Alan Riou, propriétaire des lieux.
Depuis 2019, Mme Even fait face à une hausse significative de ses charges d'exploitation et à une baisse de fréquentation, en dépit d'une excellente réputation locale. Pour redynamiser son activité, elle a sous-loué une partie arrière du local (15 m², ancienne réserve) à un torréfacteur-artisan, Malo Guillou, qui y installe un comptoir de café à emporter. Cette sous-location a été autorisée par écrit par M. Riou, en 2020, pour une durée de 3 ans.
En janvier 2025, Mme Even apprend par une annonce immobilière que M. Riou souhaite vendre le local, sans lui avoir adressé de courrier préalable. Elle découvre, par l'intermédiaire de son notaire, que le compromis de vente a déjà été signé avec une société d'investissement immobilier, en vue d'implanter une enseigne de prêt-à-porter.
Mme Even vous consulte pour faire valoir ses droits.
[...] Le locataire peut-il en obtenir une et sur quelle base ? Le nouveau propriétaire bailleur, qui s'est portée acquéreur du local par compromis, notifie au locataire un congé avec refus de renouvellement sans motif légitime et sans indemnité. En droit, l'article L. 145-14 du Code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. [...]
[...] La clause résolutoire peut-elle être invoquée en raison du retard de paiement du loyer, même en période économiquement difficile ? Peut-elle bénéficier d'un délai de grâce ? Le locataire rencontre des difficultés économiques et accuse un retard de deux mois de loyer. Or, le bail commercial comporte une clause résolutoire, prévoyant la résiliation de plein droit en cas notamment de non-paiement de deux mois de loyers. L'article L. 145-41 du Code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. [...]
[...] Il appartiendra aux juges d'apprécier in concreto si la clientèle est transmissible ou si elle disparaît du fait du changement d'activité. 5. La sous-location du bail consentie à un tiers commerçant peut-elle être maintenue indépendamment du sort du bail principal ? Un locataire principal titulaire d'un bail commercial sur un local a consenti en 2020 une sous-location partielle à un sous-locataire commerçant exerçant une activité distincte, le tout étant donc indivisible matériellement. Cette sous-location a été autorisée par écrit par le bailleur pour une durée de trois ans. [...]
[...] En droit des baux commerciaux, selon l'article L. 145-31 du Code de commerce, la sous-location est en principe interdite, sauf stipulation contraire ou accord du bailleur. En outre, l'article L.145-32 du Code de commerce précise que « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31. A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. » Ainsi, ce mécanisme de « droit direct » permet au sous-locataire, sous conditions, de devenir locataire direct du propriétaire lorsque le bail principal prend fin. [...]
[...] Civ 3ème 16 novembre 2023 n° 22-17.567)), la cession du bail commercial en présence d'une cession de fonds de commerce. Cependant, pour qu'il y ait effectivement cession du fonds de commerce, il est nécessaire que l'acquéreur du fonds de commerce reprenne l'exploitation du cédant avec la même clientèle, ce qui suppose, une activité identique ou presque. La transmission de clientèle est une condition essentielle à la cession du fonds de commerce et donc, à l'application de cet article. Il est en effet de jurisprudence constante qu'à défaut de clientèle propre, il n'existe pas de fonds de commerce (Cass. [...]
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