Arrêt du 21 décembre 2017, état des lieux, location, dépôt de garantie, droit de jouissance, responsabilité du locataire, vétusté, charge de la preuve, bailleur, usage anormal
En l'espèce, le locataire et le bailleur représenté par son mandataire ont établi un état des lieux de sortie contradictoire le 23 décembre 2010. Le locataire se voyant voir retenir par le mandataire l'intégralité de son dépôt de garantie et requérir la prise en charge d'une partie des travaux de peinture de remise en état de l'appartement a alors saisi la juridiction de proximité. Sur renvoi après cassation de la troisième chambre civile en date du 20 mai 2014, la juridiction de proximité de Muret a rendu un jugement, une nouvelle fois attaqué devant la Cour de cassation.
[...] La jurisprudence est venue apporter des précisions sur les obligations incombant au locataire en la matière. B. L'obligation du locataire de faire les réparations rendues nécessaires par la vétusté Le locataire est ainsi tenu de faire les réparations rendues nécessaires par la vétusté, même si elles ne sont pas imputables à un usage anormal des lieux (Cass. 3e civ févr n° 92-11.238). En l'espèce, dans l'arrêt commenté du 21 décembre 2017, le locataire avait tenté de se dédouaner des accusations du bailleurs en impute l'origine du jaunissement des murs à une application défectueuse d'une peinture de mauvaise qualité, soit une cause indépendante de son usage, sans toutefois parvenir à convaincre la juridiction de proximité. [...]
[...] En effet, la position des juges consistait dans cette approche à faire reposer le risque de la jouissance sur le locataire et non le bailleur. Ainsi, il a été jugé que le preneur doit être déclaré responsable si l'origine de la fuite de gaz ayant provoqué l'explosion est demeurée indéterminée (Cass. 3e civ mars 1974, n° 73-10.303). La même approche a ainsi été adoptée pour un affaissement de terrain provoqué par la rupture d'une canalisation (Cass. 3e civ janv. 2004). [...]
[...] Ainsi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 décembre 2017 s'attache à caractériser l'absence de preuve d'un usage anormal du bien loué. Ainsi, un jaunissement des murs ne caractérise en aucun cas un usage anormal, au contraire d'évènements hors du commun tels qu'une fuite de gaz ou un affaissement de terrain, comme les exemples vus plus haut. En définitive, pour pouvoir retenir le dépôt de garantie, la Cour de cassation rappelle ainsi à juste titre qu'il incombe à celui-ci d'être en mesure de prouver l'usage anormal de la chose du locataire. [...]
[...] Une charge de la preuve reposant en principe sur le bailleur La Cour de cassation s'est prononcée dans cet arrêt sur les conséquences de l'indétermination de l'origine de la dégradation du lieu. En l'espèce, le locataire n'avait pas réussi à apporter des éléments tangibles prouvant une cause extérieure au jaunissement des murs. La Haute Juridiction a tranché en considérant que le preneur ne devait pas pour autant succomber aux réclamations du bailleur. Cette décision du 21 décembre 2017 pourrait apparaître en rupture avec la position prétorienne qui considère que le preneur doit être déclaré responsable si l'origine de la détérioration est demeurée indéterminée. [...]
[...] La responsabilité du locataire Si l'article 1730 du Code civil fixe l'étendue de l'obligation de restituer que le contrat de location met à la charge du preneur de la chose louée, il ne concerne pas la réparation pouvant incomber au locataire en cas d'inexécution de cette obligation (Cass. ch. mixte avr. 1975). Cependant, dès lors que le locataire ne formulé aucune observation en entrant dans les lieux, celui-ci doit les restituer dans le même état, sauf à démontrer que les désordres constatés sont dus à la vétusté (Cass. [...]
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