Cour de cassation, chambre commerciale, 30 janvier 2019, n°17-22223 - Le droit de rétention sur un bien immobilier peut-il constituer un obstacle à la vente de celui-ci ?

Extraits

[...] L'occupation d'un immeuble par la fille des acquéreurs, peut-elle être assimilée à un dessaisissent volontaire faisant perdre le droit de rétention les parents créanciers ? Le droit de rétention sur un bien immobilier peut-il constituer un obstacle à la vente de celui-ci ? La chambre commerciale de la Cour de cassation ne fut pas sensible aux arguments avancés, dans son arrêt du 30 janvier 2019, elle rejette le pourvoi formé par le liquidateur judiciaire et approuve l'arrêt d'appel. Du fait de la détention des clés de l'immeuble par les parents, de l'assurance du bien à leur nom, de leur présence régulière sur les lieux et de l'existence d'un « mandat d'occupation » notarié, la haute juridiction juge ainsi que la fille des acquéreurs de l'immeuble occupait cet immeuble « pour le compte de ses parents, légitimes rétenteurs du bien ». Par l'ensemble de ces constatations, les créanciers-acquéreurs ne s'étaient pas dessaisi de la détention de ce bien, occupé de leur chef et pour leur compte, par leur fille, ils pouvaient donc se prévaloir d'un droit de rétention légitime. [...]

[...] De plus, les juges souverains affirment que ce droit de rétention ne fait nullement obstacle à la vente de l'immeuble par le liquidateur et que celui-ci se reporte sur le prix de vente en application de l'article L642-20-1 du Code de Commerce. L'expulsion n'est ainsi pas nécessaire. La solution de cet arrêt permet aux juges de la Cour de cassation de poser les conditions d'exercice du droit de rétention immobilier (I) et de faire reporter ce droit de rétention sur le prix de vente par application de l'article L642-20-1 du Code de Commerce (II) I - Les conditions d'exercice du droit de rétention immobilier Si l'occupation par un tiers n'entraîne pas le dessaisissement volontaire des créanciers elle permet de faire exercer un droit de rétention corpore alieno par celui-ci A - L'occupation par un tiers n'entraine pas le dessaisissement volontaire. [...]

[...] Cependant il n'est pas exclu que le législateur s'empare de cette question dans les années à venir. [...]

[...] Entre temps, le couple avait installé leur fille dans le bien immobilier. Ces derniers invoquent un droit de rétention sur l'immeuble objet de la vente, en garantie de la restitution du prix. Par la suite, la société venderesse fut placée en liquidation judiciaire et les acquéreurs, n'ayant toujours pas étaient remboursé du prix, déclarent leur créance au passif de la procédure Le liquidateur judiciaire vient contester l'existence du droit de rétention au motif que les acquéreurs n'occupaient pas personnellement l'immeuble puisqu'il était occupé sans droit ni titre par leur fille. Il demande ainsi l'expulsion des occupants et le paiement d'une indemnité d'occupation. [...]

[...] De cette façon, imposer la libération de l'immeuble comme condition à la saisine du juge-commissaire dans l'objectif de vendre le bien immobilier et de cette façon faire perdre le droit de rétention, reviendrait à imposer qu'une des conditions de conservation du droit de rétention ne soit pas remplies. La solution de cet arrêt permet d'admettre que le droit de rétention immobilier n'empêche pas le liquidateur de demander la réalisation de l'immeuble au juge-commissaire, et c'est après que l'autorisation soit délivrée que le rétenteur de l'immeuble, dans le cas présent la fille des créanciers, libèrera les lieux et rendra les clés puisque ses parents, créanciers de la procédure de liquidation, seront remboursé sur le prix de vente de l'immeuble. [...]