Cour de cassation, chambre civile 3, 5 novembre 2008, n° 07-17.357 - Est-il possible de maintenir une hypothèque malgré l'annulation du contrat de prêt pour garantir l'obligation de restitution ?

Extraits

[...] Cour de cassation, chambre civile novembre 2008, n° 07-17.357 - Est-il possible de maintenir une hypothèque malgré l'annulation du contrat de prêt pour garantir l'obligation de restitution ? Civ. 3ème novembre 2008, 07-17357, Bull. civ. III, n° 167 Traditionnellement, l'effet rétroactif attaché à la nullité ou à la résolution d'une vente rend inefficaces les sûretés inscrites sur l'immeuble en question, qui doivent être radiées sans que les créanciers ne puissent s'en prévaloir. Néanmoins, une exception a été admise par la jurisprudence dans un arrêt de la troisième chambre civile datant du 5 novembre 2008. [...]

[...] Cette solution permettant le maintien des garanties sur les biens immobiliers n'est-elle tout de même pas soumise à la critique ? II. La possibilité de reporter l'hypothèque sur l'obligation de restitution, une garantie importante pour le créancier Le maintien de reporter l'hypothèque sur l'obligation de restitution connait néanmoins des difficultés de mise en ?uvre De plus, cet arrêt a permis la consécration légale du principe du report de l'hypothèque sur l'obligation de restitution A. Les difficultés de mise en ?uvre de l'hypothèque par le créancier À rédiger B. [...]

[...] C'est pourquoi le maintien des sûretés avec lesquelles le prêt a été consenti permet de garantir la restitution. Cette solution a d'abord été rendue par la première chambre civile de la Cour de cassation le 1er juillet 1997 concernant un cautionnement suite à la nullité d'un contrat de prêt. En l'espèce, le fait de maintenir l'hypothèque jusqu'à l'extinction de cette obligation permet de garantir à la banque que son argent lui sera restitué. Il faut retenir que l'obligation de restituer est inhérente à un contrat de prêt annulé. [...]

[...] Un report portant atteinte au caractère accessoire de l'hypothèque Comme le définit l'article 2385 du Code civil : « L'hypothèque est l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation sans dépossession de celui qui la constitue. ». C'est un droit réel accessoire, lié à la créance. Elle suppose donc une créance dont elle garantit le paiement et à laquelle elle reste étroitement attachée. L'hypothèque ne peut exister indépendamment de la créance. En l'occurrence, suite à la défaillance du promoteur, a été prononcée la résolution des ventes et des actes de prêt et le remboursement des sommes prêtées par la banque a également été demandé. [...]

[...] La Cour de cassation s'est retrouvée confrontée à la problématique suivante : Est-ce possible de maintenir une hypothèque malgré l'annulation du contrat de prêt, pour garantir l'obligation de restitution ? La Cour répond par la positive, elle casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Poitiers. En effet, la demande de maintien des garanties sur les biens immobiliers ne doit pas être rejetée. Cet arrêt apporte une innovation, il est possible de reporter l'hypothèque sur l'obligation de restitution Cependant, cette solution fait face à de nombreuses critiques (II). [...]