Droit des sûretés, contrat de construction, annulation du contrat, nullité du contrat prêt, hypothèque, prêt bancaire hypothécaire
Cas pratique niveau L3 :
Les époux ICKIC ont confié à la société « BUILD » l'édification d'une maison d'habitation financée au moyen d'un prêt de 300 000 euros consenti par la « Banque de FER » (BFer). La nullité du contrat de construction a été prononcée, par arrêt irrévocable du 19 novembre 2016. La BFer a poursuivi la vente sur saisie immobilière de l'immeuble en cause.
[...] Cette jurisprudence a été dégagée par la Haute juridiction à l'occasion de plusieurs types de garanties : Pour un cautionnement (Cass. Civ. 1ère juillet 1997, Bull. civ. I n°224 En présence d'un privilège de prêteur de derniers (Cass. Civ. 3ème octobre 2017, n°16-15754 Et à l'occasion d'une hypothèque conventionnelle (Cass. Civ. [...]
[...] Le jugement a fait l'objet d'un appel de la part des époux ICKIC débiteurs, aux termes duquel il a été énoncé que l'annulation du contrat de construction a entrainer de plein droit, celle du contrat de prêt, en conséquence le créancier ne peut se prévaloir des inscriptions d'hypothèque prises sur l'immeuble en cause. Le créancier BFer vient demander conseil. QUALIFICATION JURIDIQUE DES FATIS/ENONCE DU PROBLEME JURIDIQUE Il convient de se demander d'une part, si l'annulation du contrat de prêt, entraîne automatiquement et rétroactivement la déchéance des sûretés prises en considération dudit contrat de prêt ? et d'autre part, si l'obligation de restituer incombant au débiteur reste garantie par une sûreté ? [...]
[...] 3ème novembre 2018, Bull. civ. III, n°167), Cass. Civ. 1ère septembre 2019, n°18-17.598 F-D). Cette jurisprudence de la Cour suprême a été consacrée par le législateur dans son ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, en instaurant l'article 1352-9 du Code civil, lequel stipule que « les sûretés constituées pour le paiement de l'obligation sont reportées de plein droit sur l'obligation de restituer sans toutefois que la caution soit privée du bénéfice du terme ». MINEURE (EN L'ESPECE) En l'espèce le contrat de construction de maison individuelle a été annulé par arrêt de la Cour en date du 19 novembre 2016, entrainant de facto la nullité du contrat de prêt souscrit par les époux ICKIC auprès de l'établissement financier Bfer. [...]
[...] Mais les droits des créanciers titulaires d'un gage immobilier s'éteignent notamment par extinction de l'obligation principale. (Article 2392 du Code civil). L'annulation de la garantie hypothécaire n'anéantie pas pour autant tous les droits du créancier hypothécaire. En conséquence le débiteur sera tenu de rembourser l'intégralité des sommes prêtées par son créancier, outre les intérêts conventionnels échus, échéances et primes d'assurance. L'annulation du contrat de prêt ne dispense donc pas le débiteur de la restitution de la somme prêtée. Cette obligation de restituer inhérente au prêt demeure tant qu'elle n'a pas été exécutée et reste garantie par les sûretés en considération desquelles le prêt a été consenti quelle que soit la nature de la garantie. [...]
[...] (Article L 231-1 et suivants du Code de la Construction). Lorsqu'il est annulé, le contrat est rétroactivement anéanti depuis le jour de la signature. En conséquence, les parties doivent donc être remises dans l'état ou elles se trouvaient à sa date de conclusion. Les conséquences de l'annulation du contrat de construction Conséquence directe : l'annulation du contrat de prêt L'annulation du contrat de construction entraîne de plein droit la nullité du contrat de prêt finançant l'opération globale de construction (Cass. Civ. 1ère juillet 1998, n°96-15.098). [...]
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