Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 juin 2022 - Le locataire commercial, empêché d'exploiter son fonds en raison d'une mesure administrative, peut-il invoquer la force majeure au motif qu'il ne profite plus de la contrepartie du bail pour suspendre le paiement des loyers ?

Extraits

[...] L'impossibilité d'exploiter le commerce résultait exclusivement d'une mesure gouvernementale extérieure au bailleur. Dès lors, la contrepartie n'avait pas disparue : elle avait seulement perdu de son utilité économique pour le locataire. Or, la jurisprudence constante distingue clairement la disparition de la contrepartie - qui affecte l'économie du contrat - de la simple perte d'avantage - qui relève du risque d'exploitation assumé par le locataire. Cette distinction est essentielle. Le bail commercial repose sur une répartition précise des risques : le bailleur assume le risque de délivrance, le locataire assume le risque d'exploitation. [...]

[...] Le locataire commercial, empêché d'exploiter son fonds en raison d'une mesure administrative, peut-il invoquer la force majeure au motif qu'il ne profite plus de la contrepartie du bail pour suspendre le paiement des loyers ? La Cour répond par la négative : la force majeure ne peut être invoquée lorsque l'obligation du bailleur - mettre le local à disposition - a été exécutée. La privation d'exploitation, extérieure au bailleur, n'affecte pas la contrepartie contractuelle. Cette solution conduit à analyser d'une part la confirmation par la Cour de cassation de l'absence de force majeure dans le bail commercial d'autre part la portée de cette solution dans la jurisprudence post-Covid et la théorie des obligations (II). [...]

[...] L'arrêt du 30 juin 2022 confirme cette ligne directrice : la fermeture administrative n'affecte pas la contrepartie due par le bailleur et ne constitue pas un cas de force majeure pour le locataire. Cette solution s'inscrit dans la continuité de plusieurs arrêts rendus en 2021 et 2022, dans lesquels la Cour avait déjà affirmé que la fermeture administrative ne rendait pas le local indisponible. Elle avait également précisé que la perte d'exploitation relève du risque économique assumé par le locataire. [...]

[...] La portée de la solution dans la jurisprudence post-Covid et la théorie des obligations La solution retenue par la Cour de cassation le 30 juin 2022 ne constitue pas seulement une réponse ponctuelle à un litige né de la crise sanitaire. Elle s'inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large visant à clarifier la répartition des risques dans le bail commercial et à préserver la cohérence de la théorie générale des obligations. Il convient d'abord d'examiner la manière dont cette décision s'insère dans la jurisprudence post-Covid avant d'analyser ses implications théoriques sur la notion de contrepartie et sur la force majeure A. [...]

[...] Enfin, la solution adoptée par la Cour évite une dérive dangereuse : celle d'une contractualisation de l'équité économique. Si la perte d'utilité suffisait à suspendre le paiement du loyer, tout événement affectant la rentabilité d'un commerce pourrait justifier une suspension ou une réduction du loyer. La Cour ferme clairement cette porte et préserve la sécurité juridique. Ainsi, l'arrêt du 30 juin 2022 clarifie la notion de contrepartie, protège la cohérence de la force majeure et réaffirme la répartition traditionnelle des risques dans le bail commercial. [...]