Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 mai 2018, n°17-11.132 et 17-14.090 - Une erreur sur la décence d'un logement acquis en vue d'une location par une personne morale est-elle excusable ?

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 mai 2018, n°17-11.132 et 17-14.090 - Une erreur sur la décence d'un logement acquis en vue d'une location par une personne morale est-elle excusable ?

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Thèmes abordés

Arrêt du 3 mai 2018, vente immobilière, contrat de vente, SCI Société Civile Immobilière, objet du contrat, location immobilière, annulation d'une vente, vice du consentement, caractères de l'erreur, nature de l'erreur, personne morale, objet social

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En l'espèce, un immeuble d'une superficie de 13,49 mètres carrés, alors loué à un tiers, a été cédé à un acquéreur-personne morale (la SCI). Peu de temps après la cession, l'acquéreur a été informé par le service communal d'hygiène et de santé que la pièce principale de l'appartement, d'une superficie inférieure à neuf mètres carrés, rendait celui-ci impropre à la location. La SCI a été mise en demeure de faire cesser toute location de l'immeuble. La SCI a, dès lors, assigné les vendeurs en annulation de la vente et du prêt. Un jugement dont nous ne connaissons ni la date ni le sens a été rendu. Un appel a alors été interjeté. Par un arrêt rendu par la Cour d'appel de Douai en date du 24 novembre 2016, les juges du fond ont fait droit aux demandes de l'acquéreur.
Les vendeurs ont alors formé un pourvoi contre cette décision. [...]
La Cour de cassation a ainsi dû s'interroger sur la méthode d'appréciation de l'erreur d'une personne morale, contractant selon les prérogatives de son objet social.

Sommaire

Une mise en oeuvre classique des conditions de l'erreur, vice du consentement
1. L'existence d'une erreur lors de la formation du contrat
2. Une erreur déterminante du consentement
Les conditions d'appréciation de l'errans, personne morale
1. L'objet social de la personne morale comme critère d'excusabilité
2. Les autres critères de détermination de la faute de l'errans, personne morale

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Extraits

[...] Pour emporter nullité du contrat, l'erreur déterminante du consentement doit de plus, être excusable. II) Les conditions d'appréciation de l'errans, personne morale Pour apprécier l'erreur de la personne morale, la Cour prend en considération son objet social Cette décision apporte des précisions au débat doctrinal et à la jurisprudence en vigueur. L'objet social de la personne morale comme critère d'excusabilité Pour emporter nullité du contrat, la jurisprudence (Civ 1ere avril 2015) a ajouté une condition d'excusabilité de l'erreur. Celle-ci a été reprise par la réforme de 2016. [...]

[...] Pour écarter la faute de la SCI, la Cour a pris en considération la qualité des associés de la SCI d'une part, et son objet social d'autre part, pour considérer que celle-ci agissait à titre non professionnel. Cette jurisprudence fait application du double critère de détermination. Néanmoins, dans un arrêt en date du 11 avril 2018 rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation, les juges avaient déterminé la faute de la société en fonction de son dirigeant. Aussi, la question de la faute de l'errans personne morale est-elle encore très débattue. Celle-ci semble cependant tranchée en droit commun. [...]

[...] Sur ce point, l'arrêt commenté apporte une innovation en ce qu'il donne le critère de détermination de la faute de l'errans, personne morale. Cette solution diffère du débat doctrinal et de la jurisprudence antérieure. Les autres critères de détermination de la faute de l'errans personne morale En doctrine, un débat était amorcé. Certains auteurs prétendaient que la faute devait être considérée en fonction du représentant légal de la société, d'autres, à son objet social. D'autres auteurs considèrent que les deux critères doivent se cumuler de sorte que la légèreté excessive du dirigeant d'une société ne puisse être excusée systématiquement. [...]

[...] Bien que l'ordonnance du 1er octobre 2016 ait codifié la jurisprudence, le contrat litigieux, formé en l'espèce en 2010, était sous l'égide de l'ancien droit. Pour considérer l'erreur comme déterminante du consentement de l'acquéreur, les juges ont fait application stricte de la jurisprudence précitée. Ainsi, pour eux, dans la mesure où le bien était en location au moment de la cession, celui-ci était pour les acquéreurs nécessairement destiné à la location. De plus, la mise en location du bien entrait effectivement dans le champ contractuel. Dès lors, l'erreur était belle et bien déterminante du consentement des acquéreurs. [...]

[...] Cour de cassation, Chambre civile 3 mai 2018, n°17-11.132 et 17-14.090 - Une erreur sur la décence d'un logement acquis en vue d'une location par une personne morale est-elle excusable ? L'erreur de la société civile immobilière sur les qualités essentielles d'un immeuble est excusable dès lors que la société n'est pas professionnelle. Les contours de l'erreur d'une personne morale sont précisés par un arrêt rendu par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation en date du 3 mai 2018. [...]

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