Le contrat de bail - Mettre fin à un contrat

Extraits

[...] Résolution Il convient de s'intéresser au cas de Léonard puis à celui de Penny (II.). I. Le cas de Léonard Le problème est le suivant : le bailleur peut-il mettre fin au contrat pour récupérer l'appartement ? L'article 1210 du Code civil dispose que les engagements perpétuels sont interdits. Il est possible d'y mettre fin dans les conditions prévues pour les contrats à durée indéterminée. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé au locataire, il doit être justifié notamment par la volonté de reprendre le logement. [...]

[...] Dans l'arrêt n° 79-13.854 rendu le 21 janvier 1981, la troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce que si l'usufruitier avait l'apparence du vrai propriétaire, le juge ne peut pas annuler le bail consenti sans l'accord du nu-propriétaire si le locataire est de bonne foi et était sous l'empire d'une erreur commune, c'est-à-dire une erreur pouvant être commise par toute personne dans la même situation. En l'espèce, Penny a un bail sur un local commercial conclu par un usufruitier. L'accord du nu-propriétaire est alors nécessaire, sous peine de nullité du bail. Les faits ne précisent pas si le nu-propriétaire a donné son accord. Si tel est le cas, le bail se déroulera normalement. Dans le cas contraire, il y a un risque pour que le nu-propriétaire agisse en nullité. Dans ce cas, Penny pourra éviter la nullité en invoquant la théorie de l'apparence. [...]

[...] Le simple changement de bailleur n'est pas aussi important que le non-respect d'une obligation. Ainsi, le bailleur ne justifiant pas de motif réel et sérieux, il ne peut pas récupérer l'appartement. II. Le cas de Penny Il faut étudier le congé adressé par le bailleur et la découverte de la qualité d'usufruitier du bailleur (B.). A. Le congé adressé par le bailleur Le problème est le suivant : en cas de retard dans le paiement des loyers, le bailleur peut-il rompre prématurément un bail à durée déterminée ? [...]

[...] Il n'y a donc pas de défaut de paiement. Ainsi, le bailleur ne peut pas donner congé à Penny sur le fondement des retards de paiement. Il peut cependant demander des dommages et intérêts si cela lui cause un préjudice. Cependant, il pourra ne pas renouveler le bail après la période de dix ans. Le fait que ce soit renouvelable de la seule volonté de Penny est indifférent, car le bail perpétuel est traité comme un bail à durée indéterminée (article 1210 du Code civil). [...]

[...] Cependant, il y a des conditions à respecter d'après la loi de 1989. Tout d'abord, le bailleur doit vouloir reprendre le logement. C'est bien le cas en l'espèce, puisqu'il veut récupérer l'appartement au plus vite. Ensuite, il doit respecter un préavis de six mois. Puisqu'on est fin octobre 2024, le bail ne pourra pas être rompu avant fin avril 2025. Mais dans tous les cas, le bailleur doit justifier d'un intérêt réel et sérieux. En l'espèce, la justification invoquée est la mort du père du bailleur, qui était le bailleur initial. [...]