Droit des contrats, avant-contrat, pacte de préférence, promesse unilatérale, promesse synallagmatique, action interrogatoire, consentement, exécution forcée d'un contrat, rétractation, indemnité d immobilisation
Un avant-contrat est un contrat. Cela signifie que les conditions de validité des contrats ou encore les règles sur l'inexécution contractuelle et la responsabilité contractuelle, s'appliquent aux avant-contrats. Toutefois, ils ont une place spéciale dans le droit des obligations à double titre :
- Ils ne sont pas les contrats définitifs. Il s'agit en réalité de s'intéresser à des situations très identifiées où les parties ont négociés tout ou partie du contrat futur mais ont décidé de cristalliser leurs acquis dans une discussions, dans un avant-contrat soit parce qu'il manque des éléments, que ce n'est pas le moment ou que la loi prévoit un délai. Cela permet de figer une partie voire la totalité des éléments du contrat futur.
- Ils sont soumis aux règles du droit des contrats, mais aussi à des règles qui leurs sont propres.
[...] Avait connaissance de l'existence du pacte et, ? Avait connaissance de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir ? Nullité + substitution ? Dans l'ordonnance de 2016, « presque » consécration de la jp à l'article 1123 al2 : ? Bénéficiaire déçu peut obtenir des DI ? S'il démontre que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, le bénéficiaire peut obtenir la nullité ou la substitution ? Pas de grand changement. ? Article 1123 al3 et al4 : pose la possibilité de procéder à une action interrogatoire. [...]
[...] Solution : Nous sommes bien en présence d'un pacte de préférence ou nous ne sommes donc pas en présence d'un pacte de préférence. ? Situation : Pacte de préférence caractérisé et le bénéficiaire agi contre le promettant car ce dernier a conclu avec une autre personne, un tiers, sans proposer la priorité de la conclusion du contrat au bénéficiaire initial. - ÉTAPE 2 : La problématique de la violation du pacte : ? Avant 2006 ? On s'en fiche ? Question de la sanction de la violation d'un pacte de préférence ? Chambre Mixte mai 2006 : 2 conditions = 2 sanctions. [...]
[...] Si le contrat a été conclu après le 1er octobre 2016 ? article 1134 C. civ brise les jurisprudences antérieures car le législateur dit que la rétractation de son engagement par le promettant ne produit aucun effet. Ainsi, en présence d'une promesse et d'une rétractation du promettant avant que le bénéficiaire lève l'option et que ce dernier lève l'option, il est en droit d'obtenir 'exécution forcée de la promesse et l'exécution définitive. ? Si le contrat a été conclu avant le 1er octobre 2016 : avant ont appliqué Consorts Cruz et jurisprudence de 2011 mais ces arrêts ont été remplacé par un arrêt Civ., 3ème juin 2021 : revirement de jurisprudence ? [...]
[...] Si dans les faits ? indemnité d'immobilisation ? Somme qui reflète le prix du droit d'option dans la PU. Si le bénéficiaire lève l'option, l'indemnité d'immobilisation est déduite du prix final de la vente. Si le bénéficiaire ne lève pas l'option, il perd l'indemnité d'immobilisation. ? Si le montant de l'indemnité d'immobilisation est donné dans les faits et que le montant est inférieur à 10% ou = à il n'y a jamais requalification. En revanche, si elle est supérieure à 20% du prix total, il y a toujours requalification en PS. [...]
[...] Ainsi, la PUV serait une grande exception au régime des contrats à DI même si la promesse est conclue à DD. - ÉTAPE 3 : PROBLÉMATIQUE 3 - Violation de l'engagement ? Le contrat conclu en violation de la PUV avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. A défaut, le bénéficiaire ne peut se voir attribuer que des DI. AVC 3 - LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE : - ÉTAPE 1 : identifier la promesse synallagmatique de vente ? Article 1589 al1 du Code civil : Engagement réciproque. Le promettant et le bénéficiaire sous tous les deux engagés à conclure le contrat définit. [...]
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