Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 janvier 2024, n°21-24.580 - Le droit de préemption d'un preneur à bail rural prime-t-il sur un pacte de préférence conclu par le bailleur/vendeur en faveur d'un tiers ? - Fiche d'arrêt

Extraits

[...] Cour de cassation, Chambre civile 11 janvier 2024, n°21-24.580 - Le droit de préemption d'un preneur à bail rural prime-t-il sur un pacte de préférence conclu par le bailleur/vendeur en faveur d'un tiers ? - Fiche d'arrêt Les faits Faits matériels : Le 15 mars 2005, un bailleur, personne physique conclut un bail rural portant sur des parcelles au bénéfice d'une société civile d'exploitation agricole (SCEA). Le 26 août 2006, une autre personne physique acquiert un château ainsi que lesdites parcelles appartenant au bailleur mentionné ci-dessus et à sa mère en vertu d'un pacte de préférence conclut pour une durée de 25 ans. [...]

[...] Ce contrat confère au preneur un droit de préemption lui permettant d'être prioritaire dans le cas où le bailleur souhaiterait vendre. Il est d'ordre public et prime sur toute autre convention même s'il y a un pacte de préférence permettant au bailleur de donner la priorité de la vente au bénéficiaire dudit pacte. Seule la preuve d'une fraude permettrait de faire obstacle à ce droit de préemption. Or la simple connaissance du pacte de préférence par le preneur à bail rural ne saurait démontrer un quelconque caractère frauduleux. [...]

[...] 3e civ oct. 1982). La précision apportée par le présent arrêt est qu'un concert frauduleux ne peut être caractérisé par la simple connaissance du preneur à bail d'un pacte de préférence. A l'aune de cette décision, nous pouvons affirmer que le droit de préemption ne peut être écarté qu'en présence d'une véritable fraude éventuellement caractérisée par des actes déloyaux. [...]

[...] [?] », ainsi la Cour de Cassation réaffirme la prééminence du droit de préemption sur toute autre clause contraire. Les juges confirment le caractère d'ordre public du droit de préemption, ils ne font qu'appliquer littéralement les dispositions susmentionnées. Quant à la fraude, obstacle potentiel à l'exercice de ce droit, elle n'a pas été démontrée, car la simple connaissance du pacte de préférence par le preneur n'entache pas son droit. C'est un raisonnement juridique qui fait sens dès lors qu'aucun acte déloyal n'a été caractérisé. [...]

[...] Problème de droit Le droit de préemption d'un preneur à bail rural prime-t-il sur un pacte de préférence conclu par le bailleur/vendeur en faveur d'un tiers ? Solution de la Cour de cassation Les juges réaffirment la primauté du droit de préemption du preneur à bail rural qui est d'ordre public face à un pacte de préférence de nature conventionnelle. La Cour précise que la connaissance dudit pacte par le preneur à bail ne permet pas d'établir un concert frauduleux entre le vendeur et le fermier préempteur. [...]