Cour de cassation, Chambre civile 1, 24 octobre 1978, n°76-14.798 - La vente payée au moyen d'une rente viagère est-elle nulle si la rente est égale ou inférieure au revenu du bien vendu ? - Introduction et plan détaillé

Extraits

[...] On ne sera donc par surpris de la censure opérée par la Cour de cassation qui reproche aux juges du fond, au visa de l'article 1976 du Code civil, de ne pas avoir pris en considération de tels éléments. Lorsque la rente prévue au contrat ne dépasse pas les revenus nets de la chose vendue, on peut considérer qu'il n'y a pas de prix puisqu'il suffit à l'acquéreur de payer au vendeur les revenus de son bien pour l'acquérir. La vente est alors nulle faute de prix. [...]

[...] Elle rappelle tout d'abord que si la liberté de fixation du montant des arrérages est la règle, sa mise en ?uvre ne doit pas conduire les parties à retenir un prix dépourvu de sérieux sous peine de priver le contrat d'aléa et donc de cause. Elle montre ensuite que les hauts magistrats exercent un contrôle sur les critères d'appréciation du caractère sérieux du prix en fonction des éléments connus au jour de la formation du contrat. [...]

[...] Celle-ci pourra être constatée lorsque le prix s'avère être dérisoire et conduire à écarter l'aléa. Le contrat sera alors frappé de nullité absolue. B - Le caractère réel et sérieux du prix de vente La caractérisation du prix de vente En effet comme pour toute vente, le prix de l'immeuble cédé moyennant le versement d'une rente viagère doit être réel et sérieux. Ce caractère s'apprécie classiquement en fonction des revenus que le bien en cause est susceptible de générer. Le contrôle du caractère réel et sérieux exercé par les juges du fond. [...]

[...] Cour de cassation, Chambre civile 24 octobre 1978, n°76-14.798 - La vente payée au moyen d'une rente viagère est-elle nulle si la rente est égale ou inférieure au revenu du bien vendu ? - Introduction et plan détaillé En l'espèce, un métayer a vendu à d'autres métayers la nue-propriété des bâtiments abritant l'exploitation viticole et la pleine propriété des terres viticoles, moyennant un prix de vente indexé sur les revenus tirés de la chose objet du contrat de vente, c'est-à-dire du bien vendu. [...]

[...] Le critère retenu de conversion du prix en rente viagère Elle n'en était pas moins une vente moyennant rente viagère qui devait, afin d'être causée, comporter un aléa. Une telle incertitude fait défaut lorsque le débirentier ne court aucun risque de perte et que le débirentier en conséquence, pas de chance de gain. Il en est ainsi, notamment, lorsque le décès du débirentier, à une date proche de celle de la prise d'effet de la vente, était prévisible. Allant plus loin, une jurisprudence constante admet que le décès du débirentier intervenu plus de vingt jours après la vente, permet d'obtenir l'annulation de la cession, non pas sur le fondement de l'article 1975 du Code civil, mais sur celui du droit commun des contrats, à savoir l'absence de cause. [...]