Droit des contrats spéciaux, nullité de vente, loyers impayés, contrat de louage, offre de vente, nullité d'un contrat, contrats de prestations de services, cas pratique sur la responsabilité du fait des produits défectueux, vices cachés, droit de préemption, contrat d'entreprise, maître d'ouvrage, enrichissement injustifié, loi du 31 décembre 1975, indemnité d'occupation, jouissance du bien, arrêt du 17 juin 1992, garanties des vices cachés, Code de la construction et de l'habitation, garantie constructeur
Ensemble de 2 cas pratiques corrigés en droit des contrats spéciaux :
1/ M. Esnault rêve d'un très grand bateau qu'il mettrait à Honfleur. [...]
Il a désormais l'argent nécessaire pour s'offrir ce petit bijou. Il s'adresse en mai 2022 à la société « Petits et Grands bateaux » qui va prendre en charge, pour la modique somme de 500 000€, la construction de ce bateau, qui portera le nom de « FARA ». [...]
L'ensemble de ce matériel se révèle défectueux et M. Esnault s'en rend compte quelques semaines après la livraison du bateau le 22 juillet 2024.
2/ La société Esnault est propriétaire d'un immeuble et demande à la société Sofia de procéder à la vente de cet immeuble par lots. M. Paul et son épouse sont locataires d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble. Conformément aux dispositions de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, la société Sofianotifie une offre de vente à M. Paul et à son épouse, offre qu'ils n'acceptent pas.
M. Paul et son épouse assignent la société Esnault, la société Sofia, ainsi que la société Patricia, acquéreur des locaux loués, en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées, ainsi que de la vente consentie ultérieurement. [...]
[...] Cette loi a été complétée par la loi Aurillac, les accords du 16 mars 2005. Les articles L721-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont applicables : ils présentent principalement les documents nécessaires dans le cadre de la conclusion d'une vente en lot. Mineur : En l'espèce, l'offre de vente a été notifiée aux époux Paul qui estiment que la vente conclue avec la société Patricia ne respecte pas les conditions prévues dans l'offre initiale. Si tel est le cas, les juridictions saisies pourront prononcer la nullité de la vente, puisque les droits des locataires, protégés par une loi d'ordre public, n'ont pas été respectés. [...]
[...] Il y a ici, rupture de la chaîne contractuelle des contrats successifs. Les actions du maître d'ouvrage Le maître d'ouvrage peut alors tenter d'invoquer à titre extracontractuel et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, la faute contractuelle commise par le vendeur c'est à dire par la société Bricorama Normandie. Il devra toutefois apporter la preuve d'une faute. Le maître d'ouvrage a également la possibilité, le cas échéant, d'invoquer contre le fabricant la responsabilité du fait des produits défectueux présente à l'article 1245 du code civil. [...]
[...] La nullité de la vente est prononcée le 17 mars 2022, suite à une action intentée le 26 mars 2019. Dans ce contexte, la société Esnault, redevenue propriétaire à la suite de l'annulation, demande à récupérer les loyers perçus par la société Patricia, qui avait entretemps encaissé les loyers en tant que propriétaire apparent. Problématiques : Les offres de vente ainsi que le contrat de vente consentis dans ce contexte sont-ils nuls pour méconnaissance du droit de préemption des locataires ? [...]
[...] Cas numéro 2 Faits généraux : La société Esnault, propriétaire d'un immeuble, décide de procéder à la vente par lots dudit immeuble. Cette vente implique la cession séparée des unités immobilières composant l'immeuble. Monsieur Paul et son épouse sont des occupants détenant la qualité de locataires de plusieurs lots. La société Esnault mandate la société Sofia pour notifier aux locataires les offres de vente, conformément aux dispositions de la loi du 31 décembre 1975. Les époux Paul reçoivent donc une offre de vente mais n'y donnent pas suite. [...]
[...] La société Patricia semble avoir assuré la jouissance des lieux aux époux de sorte que la société Esnault ne peut valablement exiger la restitution desdits loyers. Le paiement des loyers est réellement justifié par la réalité de l'occupation des époux. Conclusion : La nullité n'aurait pas pour effet d'obliger l'acquéreur à restituer les loyers perçus dans la mesure où ces loyers correspondaient à l'usage réel du bien, à une réelle occupation du bien immeuble. La demande de la société Esnault n'est donc, sur ce point, pas fondée. [...]
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