Rémunération, clause pénale, mandat de vente, offre d'achat, refus du vendeur, indemnisation, loi Hoguet, article 72 du décret du 20 juillet 1972, comportement fautif du mandant, faute du vendeur, commission, vente immobilière, agent immobilier, mandant, mandataire, compromis de vente, dommages et intérêts, jurisprudence, arrêt du 6 mai 2015, ordonnance du 10 février 2016, pouvoir d'engager, clause de paiement, transaction immobilière, immobilier, droit immobilier, vente d'un bien immobilier, acquéreur, candidat-acquéreur, prix de vente, conditions de vente, contrat de mandat, article 6 de la loi Hoguet, délai de rétractation, bonnes moeurs, assemblée plénière, legs universel, acquisition d'un bien, acquisition immobilière, donation, principe d'illicéité
Le document présente un commentaire d'arrêt ainsi qu'un cas pratique.
Commentaire d'arrêt :
Par testament authentique, un homme marié a institué sa maitresse légataire universelle. Il décède peu de temps après.
La légataire universelle intente une action devant le tribunal contre le conjoint survivant et sa fille afin d'obtenir la délivrance judiciaire de son legs. Toutefois, à titre reconventionnel, le conjoint survivant et sa fille demandent l'annulation du legs atteint selon elles d'une cause contraire aux bonnes moeurs. La Cour d'appel fait droit à leur demande au motif que ce legs avait pour seul but de rémunérer les faveurs de la bénéficiaire du legs. En conséquence, ce legs était contraire aux bonnes moeurs et doit être annulé à ce titre.
Cas pratique :
L'agent immobilier est mandaté par un vendeur, pour trouver un candidat acquéreur. Celui-ci accepte d'acquérir le bien au prix et à toutes les conditions exigées par ledit vendeur et figurant dans le mandat.
Ce mandat de vente a été régularisé par le vendeur au sein de l'agence immobilière.
Par son intermédiaire, une offre d'achat est transmise au vendeur.
[...] En d'autres termes, il pourra prétendre à percevoir sa commission seulement si l'acte authentique de vente est régularisé. Il ne pourra donc pas prétendre à ses honoraires si la vente ne se conclut pas c'est-à-dire si l'acte authentique n'est pas signé par les parties. 4 - L'agent immobilier peut-il prétendre à une indemnisation en cas de refus par le vendeur de son offre sous prétexte qu'il aurait reçu une offre supérieure émanant d'un autre candidat acquéreur ? Dans un arrêt de la Haute Juridiction (3ème Chambre civile), en date du 6 mai 2015, la Juridiction suprême a décidé que : Si le mandat prévoit aucune clause pénale d'indemnisation au profit de l'agent immobilier en cas de non-respect par le vendeur de ses obligations, l'agent immobilier ne pourra prétendre à une indemnisation de la part du vendeur même si celui-ci ne respecte pas les conditions du mandant. [...]
[...] Lorsque la Haute cour rend son arrêt en assemblée plénière le 29 octobre 2004, elle le fait notamment au visa de l'article 1133 du Code civil qui stipule notamment « que la cause est illicite, quand elle est contraire aux bonnes m?urs ou à l'ordre public » (Code civil, 1133). En rendant son arrêt, la Juridiction suprême ne fait qu'appliquer une jurisprudence stricte au sujet de l'illicéité de la cause de la libéralité. B - UNE JURISPRUDENCE D'APPLICATION STRICTE Pendant longtemps la jurisprudence a considéré la licéité de la cause de la libéralité, sous l'angle de la moralité, dans certains cas elle était immorale donc illicite, dans d'autres cas, morale, donc licite 1 - L'IMMORALITÉ DE LA CAUSE La jurisprudence régulière de la Haute cour refusait de considérer comme licite, une libéralité réalisée dans le cadre d'une relation adultère, du fait que le mobile principal, cause de l'obligation, était contraire aux bonnes m?urs. [...]
[...] Pourra être considéré comme un comportement fautif du mandat la preuve d'une entente entre le vendeur et l'acquéreur pour signer un nouveau compromis de vente, même à un prix supérieur, mais dans le but d'évincer l'agent immobilier pour éviter de lui régler sa commission. Dans ces conditions, l'agent immobilier pourra prétendre à une indemnité dont le montant sera à l'appréciation des juges, en assignant le vendeur (et l'acquéreur), devant le Tribunal compétent. En l'absence de telles clauses et/ou de la preuve d'un comportement fautif du mandat, l'agent immobilier ne pourra prétendre à aucun dommages-intérêts, malgré le refus du vendeur de signer le compromis de vente. [...]
[...] Cette distinction opérée par la jurisprudence est difficile à justifier, car elle ne prend pas en compte la complexité des mobiles du disposant, mélangeant à la fois des sentiments d'amour, des liens d'amitié et des intérêts personnels et de la reconnaissance à l'égard du bénéficiaire de la libéralité. En outre, cette distinction était souvent mise en ?uvre par les juges plusieurs années après le décès du disposant, dont il fallait a posteriori reconstituer les intentions supposées. L'arrêt de la Juridiction suprême du 29 octobre 2004, met un terme à cette jurisprudence traditionnelle et subtile, rendant licite la cause de la libéralité motivée par des relations adultères. [...]
[...] Un premier pourvoi est formé devant la première chambre civile de la Cour de cassation, qui dans un arrêt de renvoi du 25 janvier 2000 censure ladite Cour d'appel en déclarant que « n'est pas contraire aux bonnes m?urs la cause de la libéralité dont l'auteur entend maintenir la relation adultère qu'il entretenait avec le bénéficiaire » L'affaire est renvoyée devant la Cour d'appel de Paris qui rend un arrêt le 9 janvier 2002 en prononçant l'annulation du legs puisqu'il « n'avait pour vocation qu'à rémunérer les faveurs » du bénéficiaire. La légataire universelle forme un nouveau pourvoi devant la Cour de cassation réunie en assemblée plénière. PROBLÈME DE DROIT Le legs consenti à l'occasion d'une relation adultère, même pour rémunérer des faveurs, est-il contraire aux bonnes m?urs, de nature à justifier son annulation ? SOLUTION - MOTIF La Cour suprême répond par la négative et casse l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris et renvoi l'affaire devant la Cour d'appel de Versailles. [...]
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