Cour de cassation, chambre commerciale, 25 janvier 2024 - La dispense de mise en demeure préalable à la résolution unilatérale du contrat suppose-t-elle nécessairement la caractérisation d'une situation d'urgence ?

Extraits

[...] Elle précise qu'une mise en demeure n'a pas à être délivrée lorsqu'il résulte des circonstances qu'elle aurait été vaine, sans qu'il n'ait besoin de caractériser une situation d'urgence. La cour d'appel a donc, selon la Haute juridiction, légalement justifié sa décision. La Cour de cassation systématise le critère de caractère vain pour dispenser de la mise en demeure préalable lorsqu'une gravité des agissements rend l'altération du lien contractuel irréversible, de sorte que toute tentative de mise en demeure serait inutile (II). [...]

[...] L'impossibilité manifeste de poursuivre le contrat excluant toute mise en demeure La Cour affirme que « le comportement était d'une gravité telle qu'il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, de sorte qu'une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation des baux, qui eût été vaine, n'était pas nécessaire. » La Cour tire ici toutes les conséquences normatives de la qualification de gravité : dès lors que le contrat est irréversiblement disloqué, la mise en demeure cesse d'être une étape logique, utile ou même concevable dans le processus contractuel. L'arrêt ne se contente pas de constater l'inopérance factuelle de la formalité : il opère un véritable changement de nature de l'analyse. Le caractère vain de la mise en demeure n'est plus appréhendé comme un constat pragmatique tenant aux circonstances mais devient un critère juridique d'inadéquation structurelle de la mise en demeure. La contribution méthodologique de la décision apparaît alors particulièrement significative. [...]

[...] » Elle reconnait que des comportements personnels du bailleur, même détachés de l'exécution matérielle du bail, constituent une violation de l'obligation de jouissance paisible. Le champ de l'inexécution en ce sens inclut alors les atteinte psychologiques ou comportementales dès lors qu'elles compromettent la sécurité où la dignité du locataire. L'obligation de jouissance paisible impose au bailleur de garantir un environnement d'exploitation exempt d'atteintes matérielles et morales provenant de lui-même ou rendues possibles par lui. La Cour ne se contente pas de constater la gravité mais en tire une conséquence normative immédiate. [...]

[...] La demanderesse soutient qu'en l'absence d'urgence caractérisée, la locataire aurait dû préalablement enjoindre la bailleresse de remédier à l'inexécution dans un délai raisonnable, la mise en demeure devant rappeler qu'à défaut d'exécution, le contrat pourrait être résolu. La question sur laquelle la Cour de cassation est alors amenée à se prononcer est donc la suivante : la dispense de mise en demeure préalable à la résolution unilatérale du contrat suppose-t-elle nécessairement la caractérisation d'une situation d'urgence ? La Cour de cassation répond par la négative et rejette le pourvoi. [...]

[...] Une telle conciliation exige donc que la mise en demeure ne soit pas une condition de validité de la résolution en soi, mais plutôt un instrument au service de l'efficacité contractuelle. B. L'exception prétorienne fondée sur le caractère vain de la mise en demeure Aux termes de l'arrêt : « Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. Une telle mise en demeure n'a cependant pas à être délivrée lorsqu'il résulte des circonstances qu'elle est vaine. » Le texte ne prévoit pourtant qu'une seule dérogation : l'urgence. [...]