Arrêt du 22 octobre 2020, droit des contrats spéciaux, contrat de bail, bail viager, contrat à titre onéreux, droit de jouissance, rupture de bail, déséquilibre contractuel, valeur locative, réparation intégrale, rente viagère, article 1709 du Code civil
En l'espèce, un contrat a été conclu le 24 novembre 2009 entre d'une part un acheteur-bailleur et, d'autre part, le vendeur-locataire. Ainsi, est accordée à Mme J (acheteur-bailleur) par M.B (vendeur-locataire) la jouissance à vie d'une maison dont ce dernier est propriétaire. Toutefois, courant 2014, le vendeur-locataire demande à son cocontractant la restitution des lieux. Ainsi, se prévalant d'un bail et estimant illicite la reprise unilatérale et sans préavis du bien loué, Mme J a assigné M. B en réparation du préjudice subi.
Suite à une décision rendue en première instance, un appel a été formé. La Cour d'appel de Besançon s'est alors prononcée le 27 mars 2018. Elle en a conclu, l'existence, au profit de Mme J, d'un bail viager portant sur l'ensemble du bien, et ce, en dépit de la gratuité affirmée dans le contrat. [...]
Un pourvoi en cassation a été formé par M. B, qui fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à Mme J diverses sommes en réparation du préjudice subi.
[...] Cour de cassation, Chambre civile 22 octobre 2020, n°18-17.802 - Un contrat stipulant un droit d'habitation à vie sur un immeuble sans caractère exclusif et gratuitement moyennant travaux peut-il être qualifié de bail viager ? Droit des contrats spéciaux - Le droit commun du bail Commentaire d'arrêt : Cour de cassation, 3ème chambre civile octobre 2020, pourvoi n°18-17.802 L'arrêt de rejet inédit rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation le 22 octobre 2020 porte sur les contours et sur la qualification du contrat de bail viager. [...]
[...] La qualification de bail viager et la réparation intégrale du préjudice telles qu'elles découlent de la décision font naître une solution à la fois inédite mais également protectrice de l'acheteur-bailleur. Une solution inédite et protectrice de l'acheteur-bailleur Le présent arrêt de rejet présente une solution inédite. En effet, la jurisprudence antérieure n'avait encore eu l'occasion de traiter de faits similaires. Toutefois, elle avait déjà posé des principes clés sur le sujet (Cass. civ. 3ème avril 1987 n°85-17573 ou encore Cass. civ. 3ème mars 2018). En outre, les arrêts cités dans le corps du devoir la montraient plus méticuleuse, plus précise. [...]
[...] La solution alerte tout futur cocontractant sur la force du contrat et du choix des termes. Elle met également en avant la complexité croissante du droit. [...]
[...] Cette réparation prend la forme plus précisément d'une compensation par une rente viagère d'un montant égal à la valeur locative d'un bien identique. Les juges suprêmes précisent ici que les juges du fond ont une compétence souveraine pour fixer ce montant. Cela signifie que la cour de cassation n'exerce aucun contrôle sur la fixation, sur la détermination de ce montant. Il s'agit d'une notion de fait et pour rappel, les juges suprêmes ne réexaminent pas les faits ayant donné lieu au litige, ils ne jugent que le droit. [...]
[...] Les juges se sont donc penchés dans un premier temps sur le critère de la jouissance des lieux. En l'espèce, les juges suprêmes reprennent l'appréciation des juges du fond : la maison a été vidée de ses meubles de sorte que Mme J en a pris possession dans sa totalité. En outre, les séjours ponctuels de M.B ne privent pas l'acheteur-bailleur de la jouissance des lieux. Ils prennent donc en considération la fréquence / l'importance des séjours puisqu'ils jugent ici qu'ils ne sont que "ponctuels". [...]
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