Le renouvellement du bail commercial - publié le 07/05/2025

Extraits

[...] Exigences du droit au renouvellement A. Exigences substantielles 1. Les bénéficiaires du droit au renouvellement Le renouvellement du bail lorsqu'il arrive à terme ne peut être sollicitée que par le propriétaire du fonds commercial en activité dans les locaux. Ce droit est transmissible avec le fonds et bénéficie aux successeurs du commerçant détenant le fonds : héritiers ou cessionnaires. Peu importe que le propriétaire n'exploite pas lui-même le fonds. En cas de location-gérance, le propriétaire du fonds maintient son droit de demander le renouvellement même s'il n'exploite pas lui-même le fonds. [...]

[...] Si aucune des parties ne se manifeste ou si le congé est nul, le bail est tacitement renouvelé pour une durée indéterminée. Le bail peut alors se terminer, à tout moment, par le biais d'un congé avec un préavis de six mois. Toute contestation relative au refus de renouvellement du bail ou à l'indemnité d'éviction doit être portée devant le tribunal judiciaire. II. Impacts du renouvellement A. Le principe de la continuité des conditions du bail La demande de renouvellement met un terme au bail actif. [...]

[...] Si le fonds a été cédé dans les trois dernières années, l'acquéreur accède au droit au renouvellement. 3. Les baux concernés Le renouvellement concerne les baux commerciaux de neuf ans soumis au cadre prévu par les articles L145-1 et suivants du C. com. mais également, depuis la loi du 04/08/2008 sur la modernisation de l'économie, les baux de courte durée. B. Les formalités exigées Le renouvellement du bail commercial n'est pas automatique. À l'échéance, les parties doivent en principe déclarer leur intention pour l'avenir. [...]

[...] Cette règle découle de l'idée que le statut du bail commercial repose sur l'attachement de la clientèle à l'emplacement. La base de calcul de l'indemnité est la valeur marchande des éléments incorporels du fonds de commerce, appréciée selon les pratiques de la profession. En pratique, cette valeur marchande est la plupart du temps estimée en fonction du chiffre d'affaires réalisé, de la valeur du droit au bail, de la qualité de l'emplacement ainsi que de la clientèle perdue par le locataire. [...]

[...] En cas de co-exploitation, l'exploitant enregistré au R.C.S. bénéficie de toutes les dispositions du statut même sans l'enregistrement au R.C.S. de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. 2. L'exploitation d'un fonds de commerce dans le local Le droit au renouvellement s'applique au local où est exercé le fonds de commerce ou au local nécessaire à cette activité. Selon l'art. L.145-8 al.2 du C. com., le fonds doit avoir été exploité durant les trois années précédant la date d'échéance du bail ou son renouvellement. [...]