Cour de cassation, Chambre civile 1, 20 septembre 2017, n°16-12.906 - Quels sont les contours de la validité du mandat de gestion immobilier notamment en termes de formalisme dudit mandat ?

Extraits

[...] La ratification a posteriori comme justification au refus de la nullité En l'espèce, la première chambre civile de la Cour de cassation a émis la possibilité d'une ratification postérieure, d'une ratification a posteriori par les héritiers du mandat de gestion immobilière. Elle a souligné qu'il y a bien eu une ratification en l'espèce dans la mesure où les héritiers n'ont pas émis "la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu'ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature". [...]

[...] La Cour de cassation a donc opté pour la sanction de la nullité relative dans le cas d'espèce en fondant sa décision sur l'évolution du droit des contrats. B. Une décision fondée sur l'évolution du droit des contrats Pour rappel, l'ordonnance du 10 février 2016 a grandement réformé le droit des obligations et a emporté, dans de nombreux pans du droit civil, des modifications légales entraînant des adaptations ou des revirements jurisprudentiels. C'est d'ailleurs le cas en l'espèce. En effet, la cour est revenue sur sa jurisprudence antérieure précédemment rappelée. [...]

[...] D'autre part, alors que la Cour de cassation doit tendre à protéger, autant que faire se peut et dans la limite du raisonnable, la partie faible pour équilibrer les contrats, elle donne raison à l'agent immobilier. De plus, le présent arrêt semble offrir aux conseils des mandataires une nouvelle opportunité dans de telles situations. En effet, alors qu'ils étaient autrefois limités dans leur capacité à contourner le défaut de formalisme écrit en utilisant les règles de la gestion d'affaires, il semble désormais possible qu'ils puissent exploiter les dispositions relatives à la ratification pour atteindre leur objectif. [...]

[...] Jusqu'à présent, la sanction avancée par la Cour de cassation en cas d'irrégularité du mandat immobilier était la nullité absolue. La cour se justifiait avec le caractère impératif des dispositions violées. Cette solution a été rendue, par exemple, dans un arrêt de la première chambre civile, publié au bulletin, datée du 22 mars 2012 (pourvoi n° 15-20.41) ou encore dans un arrêt plus récent rendu par la même chambre le 2 décembre 2015 (pourvoi n° 14-17.211). Cette nullité absolue entraîne pour conséquence l'impossibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion. [...]

[...] L'apport de l'arrêt est important : la couverture, par la ratification, de la nullité du mandat de gestion immobilière. Alors que la confirmation évite postérieurement la nullité du contrat, la ratification, quant à elle, permet de l'éviter antérieurement. Bien que pédagogue, la solution peut être discutée sur deux points. D'une part, la réforme du droit des obligations ne semble pas être applicable au présent contrat. En effet, elle ne devrait régler que les contrats conclus après le 1er octobre 2016, ce qui n'est pas le contrat d'espèce. [...]