Arrêt du 15 septembre 2022, arrêt du 15 février 2024, entretien d'un immeuble, faute de la victime, responsabilité du fait des choses, responsabilité du fait des bâtiments en ruine, accident, devoirs du propriétaire, bien immobilier
En l'espèce, par contrat du 21 mars 1995, un couple propriétaire d'un appartement dépendant d'une copropriété a donné en location ce bien immobilier à un couple de locataire. Le 3 août 2012, l'une des locataires, alors déchue de tout titre d'occupation à la suite d'une décision rendue par un tribunal d'instance, a chuté au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué, en raison de la rupture du garde-corps. Cette dernière assigne les propriétaires du bien, la société assurant la gestion locative du bien, les syndicats ainsi que diverses assurances en justice afin d'obtenir réparation de son préjudice.
(...)
En l'espèce, un couple invoque que la dégradation de leur immeuble résulte du défaut d'entretien de l'immeuble mitoyen, dont la toiture présente des défauts d'étanchéité. Après expertise amiable contradictoire, le couple a assigné le propriétaire de l'immeuble mitoyen en responsabilité et indemnisation de leur préjudice.
[...] Cour de cassation, 2e chambre civile septembre 2022 et 15 février 2024 - Le défaut d'entretien de l'immeuble I. Fiche de l'arrêt du 15 septembre 2022 L'arrêt proposé est un arrêt de cassation rendu par la deuxième chambre de la Cour de cassation le 15 septembre 2022. Il traite de la responsabilité du fait des choses, en particulier celle du fait d'un bâtiment en ruine qui constitue actuellement un cas particulier de responsabilité. En l'espèce, par contrat du 21 mars 1995, un couple propriétaire d'un appartement dépendant d'une copropriété a donné en location ce bien immobilier à un couple de locataire. [...]
[...] C'est alors le gardien de l'immeuble ayant causé le dommage qui est responsable et doit réparer le préjudice. Valeur de l'arrêt La solution retenue par la Cour de cassation est pertinente, dans le sens où elle permet à la victime d'être indemnisée de son préjudice, même en l'absence de caractérisation de la ruine. La Cour, comme les juges du fond avant elle, décide de retenir la responsabilité générale du fait des choses qui oblige le propriétaire de cette dernière à réparer le dommage causé. Cette décision est favorable à la victime. La solution est toutefois critiquable. [...]
[...] Afin d'obtenir réparation sur le fondement de la responsabilité d'un bâtiment en ruine, la victime doit nécessairement prouver que la ruine est imputable à un défaut d'entretien ou un vice de construction, peu important que le propriétaire n'en soit pas responsable. Le propriétaire est responsable si une telle preuve est rapportée. En l'espèce, l'arrêt de la cour d'appel retient bien que la rupture du garde-corps ayant entraîné la chute de la victime était due à un défaut d'entretien du bâtiment. [...]
[...] La cour d'appel les condamne in solidum à réparer l'entier préjudice de la victime. Les propriétaires du bien immobilier se pourvoient en cassation. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs rappellent dans un premier temps que la faute de la victime entraîne une exonération totale ou partielle de la responsabilité encourue par le propriétaire sur le fondement de l'ancien article 1386, devenu 1244, du code civil, dès lors que cette faute a joué un rôle causal dans la réalisation des dommages. [...]
[...] Deux possibilités s'offraient à la Cour : retenir la faute de la victime et limiter son droit à indemnisation, ou au contraire, écarter la faute et ne retenir que la responsabilité du propriétaire. La Cour retient la dernière option en s'appuyant sur l'origine du préjudice. Elle affirme ici que la faute de la victime (d'occuper les lieux sans droit ni titre), n'est pas de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité, puisque le préjudice a été causé par un défaut d'entretien de ce dernier. [...]
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