La promesse unilatérale de vente - publié le 19/11/2022

Extraits

[...] La promesse unilatérale de vente I. Énoncé du cas pratique Monsieur Éric, un grand homme d'affaires s'est engagé par un acte daté du 13 août 2022, à vendre un appartement 4 pièces estimé à 2,6 millions d'euros et situé rue de l'université dans le 7e arrondissement de Paris, à son amie Madame Brigitte, elle aussi femme d'affaires spécialisée dans l'immobilier réel et virtuel, et qui était très intéressée par l'acquisition de cet appartement pour le transformer en Airbnb pour des touristes millionnaires américains, qatariens et chinois. [...]

[...] Plan de résolution du problème Pour résoudre ce problème, il faudra dans un premier lieu envisager la nature de l'engagement de Monsieur Éric Dans un second lieu, il faudra préciser les conséquences de cet engagement (II). La nature de l'engagement de Monsieur Éric En l'espèce, il semble que l'acte ou l'engagement de Monsieur Éric sont un engagement unilatéral, en dépit du fait que Madame Brigitte ait versé une somme au titre de ce qui pourrait être considéré comme une garantie. [...]

[...] De surcroît, es considéré comme nul tout contrat de vente qui serait conclu en violation de cette promesse, dès lors que le tiers acquéreur connaissait l'existence de la promesse. Ainsi précisé, Madame Brigitte est en droit de demander la réalisation forcée de la vente devant le juge judiciaire, tout en demandant l'annulation de la vente de l'appartement promis réalisée entre Monsieur Éric et Monsieur Bernard. Cependant, comme le dispose l'alinéa 3 de l'article 1124 du Code civil, Madame Brigitte, en sa qualité de bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, doit prouver la connaissance de Monsieur Bernard de l'existence de la promesse. [...]

[...] Mais Monsieur Éric a rejeté cette première offre en répondant qu'il avait déjà promis à son amie Brigitte la vente de cet appartement. Face à ce rejet, Monsieur Bernard insiste en faisant savoir qu'il comptait acheter cet appartement pour sa dernière concubine qui voulait absolument un appartement près de la Tour Eiffel, et fait une offre de 6,6 millions d'euros. Une offre que Monsieur Éric n'a pas pu refuser. Dans la soirée du 14 août, Madame Brigitte a contacté Monsieur Éric et l'a informé qu'elle avait procédé au virement de la totalité du prix pour l'achat de l'appartement, soit la somme de 2 millions d'euros. [...]

[...] Sauf que Madame Brigitte, n'ayant guère apprécié cette manœuvre de Monsieur Éric, lui a fait savoir que l'appartement était à elle et à elle seule, dès lors qu'elle a viré l'argent sur le compte de Monsieur Éric. Elle vient donc nous consulter pour lui apporter des conseils juridiques afin de pouvoir forcer Monsieur Éric à lui vendre l'appartement au prix convenu et à annuler la vente réalisée avec son cousin. II. Résolution du cas pratique A. Le problème de droit Madame Brigitte a-t-elle le droit de forcer Monsieur Éric à réaliser la vente de l'appartement? [...]