Les différents contrats sont réunis dans le code rural sous le nom de baux ruraux. Dans le livre 4 : on retrouve le bail à ferme, le bail à métayage, le bail emphytéotique, et la location de jardins familiaux. En ce qui concerne le fermage et le métayage c'est le titre 1er qui lui est consacré;
Le statut du fermage est une réglementation d'ordre public : art L 415 -12 CR. Donc la liberté contractuelle est très amoindrie par ce statut. La renonciation à une disposition est quand même possible, même si d'ordre public. Pour cela il faut que le droit que en découle soit déjà né : "nul ne peut renoncer à un droit par avance".
Certaines dispositions vont concerner ces baux et seront hors du CR : règles de Droit civil plu particulièrement celles relatives au louage de chose. Le Droit civil : le Droit commun.
Il y a aussi des usages et notamment les usages locaux, qui souvent servent uniquement pour l'interprétation du juge (...)
Sommaire
Introduction
PREMIERE PARTIE : STATUT DU BAIL A FERME ET METAYAGE
Titre I : Les conditions d'application du statut du fermage
Section 1 : L'existence d'un bail rural soumis au statut A. L'approche générale des baux ruraux et autres contrats 1. Qualification de bail rural 2. La qualification voisine du bail rural B. L'approche spécifique pour distinguer les baux ruraux et les baux assimilés 1. Les baux ruraux soumis aux statuts 2. Les baux assimilés aux statuts
Section 2 : L'établissement du bail rural A. La nécessité d'un écrit B. L'établissement d'un état des lieux C. La capacité des parties
Titre II : L'exécution du bail rural
Section 1 : Les obligations des co-contractants A. Les obligations du bailleur B. Les obligations du preneur
Section 2 : Le changement des cocontractants A. Le changement de bailleur 1. Champs d'application du droit de préemption du preneur 2. Le mécanisme de la préemption 3. Les sanctions de la préemption B. Le changement de preneur 1. La transmission entre vifs du bail rural 2. La transmission a cause de mort du bail rural
Titre III : L'extinction du bail à ferme
Chapitre 1 : Les causes d'extinction du bail rural
Section 1 : L'extinction par le non renouvellement du bail A. Le droit au renouvellement du bail 1. Les bénéficiaires au droit au renouvellement 2. Les effets B. Le non renouvellement du bail 1. Le non renouvellement par le bailleur 2. Le non renouvellement par le preneur
Section 2 : La résiliation du bail A. Résiliation de plein droit B. Résiliation à la demande des parties 1. La résiliation à la demande du bailleur 2. La résiliation à la demande du preneur
Section 3 : La reprise du fonds loué par le bailleur A. L'exercice du droit de reprise 1. Les titulaires et les bénéficiaires du droit de reprise 2. La date d'exercice du droit de reprise 3. Les conditions d'exercice du droit de reprise B. Le contrôle judiciaire de l'exercice du droit de reprise 1. Le contrôle à priori 2. Le contrôle à posteriori
Chapitre 2 : Les effets de l'extinction du bail rural
Section 1 : Les effets entre le bailleur et le preneur sortant A. Le principe du droit a indemnisation du preneur B. Les conditions d'ouverture du droit à indemnisation 1. Définition des améliorations 2. La preuve des améliorations C. Les modalités de calcul et de paiement de l'indemnité 1. Le calcul 2. Le paiement
Section 2 : Les effets de la disparition du bail entre le preneur sortant et l'exploitant entrant A. Prise à bail et sortie de ferme B. Les cessions d'exploitation
DEUXIEME PARTIE : LES BAUX RURAUX HORS STATUTS
Titre I : Les baux soumis au statut du fermage
Chapitre 1 : Les baux de longue durée Section 1 : Les baux à long terme Section 2 : Les baux de carrières
Chapitre 2 : Convention pluri-annuelle d'exploitation et pluri-pâturage
Chapitre 3 : Les contrats conclus par la safer
Titre II : Les baux exclus du statut du fermage
Chapitre 1 : Les baux à complant Chapitre 2 : Le bail à cheptel Chapitre 3 : Les baux de chasse et pêche
Introduction
PREMIERE PARTIE : STATUT DU BAIL A FERME ET METAYAGE
Titre I : Les conditions d'application du statut du fermage
Section 1 : L'existence d'un bail rural soumis au statut A. L'approche générale des baux ruraux et autres contrats 1. Qualification de bail rural 2. La qualification voisine du bail rural B. L'approche spécifique pour distinguer les baux ruraux et les baux assimilés 1. Les baux ruraux soumis aux statuts 2. Les baux assimilés aux statuts
Section 2 : L'établissement du bail rural A. La nécessité d'un écrit B. L'établissement d'un état des lieux C. La capacité des parties
Titre II : L'exécution du bail rural
Section 1 : Les obligations des co-contractants A. Les obligations du bailleur B. Les obligations du preneur
Section 2 : Le changement des cocontractants A. Le changement de bailleur 1. Champs d'application du droit de préemption du preneur 2. Le mécanisme de la préemption 3. Les sanctions de la préemption B. Le changement de preneur 1. La transmission entre vifs du bail rural 2. La transmission a cause de mort du bail rural
Titre III : L'extinction du bail à ferme
Chapitre 1 : Les causes d'extinction du bail rural
Section 1 : L'extinction par le non renouvellement du bail A. Le droit au renouvellement du bail 1. Les bénéficiaires au droit au renouvellement 2. Les effets B. Le non renouvellement du bail 1. Le non renouvellement par le bailleur 2. Le non renouvellement par le preneur
Section 2 : La résiliation du bail A. Résiliation de plein droit B. Résiliation à la demande des parties 1. La résiliation à la demande du bailleur 2. La résiliation à la demande du preneur
Section 3 : La reprise du fonds loué par le bailleur A. L'exercice du droit de reprise 1. Les titulaires et les bénéficiaires du droit de reprise 2. La date d'exercice du droit de reprise 3. Les conditions d'exercice du droit de reprise B. Le contrôle judiciaire de l'exercice du droit de reprise 1. Le contrôle à priori 2. Le contrôle à posteriori
Chapitre 2 : Les effets de l'extinction du bail rural
Section 1 : Les effets entre le bailleur et le preneur sortant A. Le principe du droit a indemnisation du preneur B. Les conditions d'ouverture du droit à indemnisation 1. Définition des améliorations 2. La preuve des améliorations C. Les modalités de calcul et de paiement de l'indemnité 1. Le calcul 2. Le paiement
Section 2 : Les effets de la disparition du bail entre le preneur sortant et l'exploitant entrant A. Prise à bail et sortie de ferme B. Les cessions d'exploitation
DEUXIEME PARTIE : LES BAUX RURAUX HORS STATUTS
Titre I : Les baux soumis au statut du fermage
Chapitre 1 : Les baux de longue durée Section 1 : Les baux à long terme Section 2 : Les baux de carrières
Chapitre 2 : Convention pluri-annuelle d'exploitation et pluri-pâturage
Chapitre 3 : Les contrats conclus par la safer
Titre II : Les baux exclus du statut du fermage
Chapitre 1 : Les baux à complant Chapitre 2 : Le bail à cheptel Chapitre 3 : Les baux de chasse et pêche
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Extraits
[...] Si le congé est donné hors délai : il est nul. Le contenu : Prévoit un contenu à peine de nullité Le congé doit mentionner expressément : les motifs allégués par le bailleur reproduire les termes de l'article L 411-54 al sous peine de forclusion: permet au preneur dans les 4 mois de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour contester le congé, mais au delà de ces 4 mois il ne peut plus agir. Cependant la forclusion n'est pas encouru dans certains, elle est exclue : si le congé est donné hors délai si le congé comporte pas les mentions impératives (notamment si il n'y a pas la reproduction de l'article L 411-54 al Les motifs Les motifs de non renouvellement liés au comportement du preneur Art L al 1 : le bailleur peut invoquer un des motifs mentionner à l'article L 411-31 : qui est le texte qui sanctionne les agissements fautifs qui vont constituer des causes de résiliation, cad que le bailleur peut ne pas renouveler le bail si il pouvait aussi invoquer une résiliation. [...]
[...] C'est la résiliation pour cause d'urbanisme. Le propriétaire peut à tout moment résilier le bail sur des parcelles : dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un PLU La Cour de cassation appliquer strictement ce texte et elle casse les arrêts qui prononcent la résiliation d'un bail sur des parcelles placées en zone d'urbanisation future. Alinéa 2 : Toutefois l'hypothèse peut se présenter en l'absence de plan d'urbanisme. Cette hypothèse est plus complexe : en l'absence d'un PLU le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d'un changement de leur destination agricole qu'avec l'autorisation de l'autorité administrative. [...]
[...] La sanction des obligations du propriétaire Deux obligations à la charge du bailleur : le bailleur doit mentionner dans la notification qu'il adresse au preneur son engagement de changer la destination des parcelles dans le respect des disposition du PLU La sanction : elle n'est pas prévue par l'article, c'est donc la JP arrêt de principe du 7 mars 1978 qui sanctionne cette absence par la nullité de la résiliation. le bailleur doit respecter cet engagement de changement de destination dans les 3 ans : La sanction : elle est prévue par la Cour de cassation dans un arrêt de principe du 8 avril 1999 : il n'y a pas de réintégration du preneur. On en déduit que la sanction sera simplement une réparation pécuniaire. [...]
[...] La cour de cassation a admis que le preneur pouvait invoquer cette action même si il n'a pas contesté le congé ( arrêt Sociale du 16 avril 69, confirmé par un arrêt Civ 3ème 12 juin 03). La position n'était pas claire parce que l'article parle de décision prononcée donc on aurait pu penser que la condition à priori aurait pu être une condition pour agir à postériori . L'action est aussi ouverte lorsque les juges ont débouté la contestation à priori mais il faut que se fonde sur autre chose. [...]
[...] C'est un contrôle à priori. Il y a aussi un contrôle a postériori : art L 411-56 : qui permet de contrôler une fois la reprise effectuée. Le contrôle à priori Toutes les conditions de formes sont ici concernées ( mentions , notification 18 mois avant . ) Donc cette action du preneur est fondée sur l'absence de validité du congé qui ne répondrait pas aux impératifs posés par la loi. La recevabilité de l'action du preneur Art L 411-54 al 1 : Le preneur a 4 mois pour agir à partir du moment ou il reçoit le congé sous peine de forclusion. [...]
