Le critère de la valeur locative répond à une préoccupation qui est la suivante : il s'agit de préserver les intérêts du bailleur, mais en même temps de sauvegarder l'équilibre financier du contrat.
Elle doit être définie, soit par les parties, soit, à défaut, par le juge. Comment est-elle évaluée ?
L 145-33 : Elle est déterminée en fonction de cinq critères : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité (critère le plus difficile à mettre en oeuvre) et les prix qui sont couramment pratiqués dans le voisinage (...)
[...] On peut donc rencontrer différentes révisions du loyer que ce soit sur des critères légaux ou conventionnels. I Révision triennale des loyers ordinaires La révision doit être demandée par l'une des parties (généralement le bailleur). Condition de la recevabilité, formes et effets de la demande en révision La demande en révision ne peut être formée que tous les 3 ans ; pour la 1re révision, le délai court à compter de l'entrée en jouissance du locataire (date d'effet du bail d'origine) ou du point de départ du bail renouvelé. [...]
[...] Le loyer de référence pour apprécier la variation est le loyer d'origine ou celui résultant d'une précédente révision amiable ou judiciaire, mais non le loyer résultant du jeu de la clause d'indexation. Le loyer révisé est fixé à la valeur locative, que celle-ci soit inférieure ou supérieure à la variation provoquée par le jeu des indices (le loyer révisé peut être fixé à un prix inférieur au loyer initial). Le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande. [...]
[...] L 145-33 : Elle est déterminée en fonction de cinq critères : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité (critère le plus difficile à mettre en œuvre) et les prix qui sont couramment pratiqués dans le voisinage. Si la valeur locative baisse, le loyer devrait baisser lors de la révision et l'indice augmente. La hausse de l'indice du coût de la construction ne fait nullement obstacle à une baisse du loyer lorsque la valeur locative évolue de manière négative. [...]
[...] Les locaux visés englobant les locaux à usage de bureaux et les locaux monovalents comme une salle de cinéma. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. La modification invoquée doit être matérielle et le juge n'a pas à ordonner une expertise si le demandeur en révision n'apporte aucun élément pour justifier ses prétentions. [...]
[...] En cas de disparition de cet indice, la clause est réputée avoir cessé d'exister. Quand il s'agit d'une application pure et simple de la clause d'échelle mobile prévue au contrat et non d'une révision du loyer, les tribunaux peuvent décider qu'il y a lieu, à défaut de la publication officielle à laquelle se réfère le bail, de déterminer par expertise le taux de l'indice applicable, à moins que les parties n'aient prévu contractuellement un indice de substitution déterminé ou déterminable. [...]
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