Cour de cassation, 1re chambre civile, 20 septembre 2017, n° 16-12.906 - Les dispositions de la loi exigeant un formalisme particulier du contrat de mandat de gestion immobilière sont-elles sanctionnées d'une nullité relative ?

Extraits

[...] La sécurité juridique des contrats en période transitoire La cour de cassation explique clairement que « l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier. » Ainsi la Cour assume totalement que la réforme de 2016 a emporté une évolution de sa conception de la théorie prétorienne. Pour autant, il est clair en l'espèce, que l'arrêt se situe dans une situation bien antérieure à la réforme. Et que subsiste en droit, le principe de survie de la loi ancienne en matière contractuelle qui permet de préserver la sécurité juridique des parties aux contrats. Mais l'originalité ici essentielle à considérer, c'est que classiquement la jurisprudence ne s'estime pas tenue à ce principe, et estime qu'elle peut modifier le régime de situations contractuelles antérieures à ses revirements. [...]

[...] Enfin l'opportunité se révèle également vis-à-vis de l'attitude des demandeurs au pourvoi, qui ont profité d'une gestion pendant plusieurs années sans aucune critiques pour finalement se réveiller au bout de cette gestion et réclamer l'ensemble des honoraires, ce qui d'une certaine manière révèle une déloyauté dans l'exécution contractuelle. [...]

[...] Ainsi la question qui se pose aux juges de la Cour de cassation est plutôt de savoir si les dispositions de la loi exigeant un formalisme particulier du contrat de mandat de gestion immobilière sont sanctionnées d'une nullité relative ? De sorte que la ratification tacite serait possible a contrario de l'hypothèse où la nullité serait absolue. La cour de cassation répond par la positive, rejette le pourvoi et estime ainsi que le contrat de gestion a fait l'objet d'une reconduction tacite, possible car les dispositions de la loi Hoguet sont sanctionnées d'une nullité relative, en ce qu'elles se bornent à protéger les intérêts privés du mandant. [...]

[...] C'est pourquoi plus tôt dans l'année, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence, inspiré par la réforme des contrats spéciaux du 10 février 2016. La nouvelle théorie, la nullité relative des intérêts privés Ceci étant dit, la Cour de cassation dans son deuxième attendu explique pourquoi cette conception ne tient plus tout en se cachant derrière « l'évolution du droit des obligations », notamment par l'ordonnance du 10 février 2016 : « Que, toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. [...]

[...] En effet, traditionnellement, le régime de nullité dépendait de la nature d'ordre public des dispositions d'un texte législatif. Ainsi sous l'empire de cette théorie, qui a dominé le droit français pendant des décennies, et a fortiori pendant le temps de la formation du contrat et de son exécution, la règle aurait dû être sanctionnée d'une nullité absolue, qui n'aurait laissé aucune chance à une ratification tacite du contrat. Pour la théorie classique, l'acte est vicié sans pouvoir être « sauvé » de par la gravité du manquement qui l'atteint. En l'espèce, un manquement à une règle formelle. [...]