Les avant-contrats en matière de vente d'immeuble

Extraits

[...] Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation est versée au promettant. À noter : si une des conditions suspensives ne se réalise pas, le bénéficiaire récupère l'indemnité d'immobilisation. L'article 1124, issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, sécurise et définit la promesse unilatérale de vente comme le « contrat par lequel une partie, le promettant accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. [...]

[...] Les clés sont alors remises à l'acquéreur qui devient alors le nouveau propriétaire du bien. Généralement, le délai moyen entre la signature de l'avant-contrat et la signature de l'acte définitif de vente est de 3 mois. Ce délai permet au notaire de vérifier toutes les informations mentionnées dans l'avant-contrat et les éventuelles conditions suspensives afin s'assurer la sécurité juridique de l'acte définitif. Il existe deux types de promesses qui n'ont pas la même portée juridique et qui n'engagent pas les parties de la même manière. 1. [...]

[...] Formalités relatives à la situation de l'immeuble vendu 1.2.1. L'identification de l'immeuble Elle suppose l'obtention d'un plan cadastral et d'un extrait cadastral modèle 1 qui peuvent être obtenus sur Internet. Pour la vente des immeubles en bloc, terrains et bâtiments leur désignation doit comporter pour chacun d'eux sa nature, sa situation, sa contenance et sa désignation cadastrale (section, numéro, lieudit ; décret du 14 octobre 1955, art. 7). Lorsque la vente implique un changement de limites ou une division parcellaire, la désignation doit être réalisée selon un document d'arpentage établi par un géomètre. [...]

[...] Respect ou violation du pacte Il est souvent pratiqué en matière de vente d'immeuble. Par exemple, le propriétaire d'une maison s'engage envers un ami, dans l'hypothèse où il la vendrait un jour à la lui proposer avant toute autre personne. Ce n'est que si le bénéficiaire du pacte n'est pas intéressé par la proposition que le propriétaire du bien est libéré de son obligation et pourra traiter avec une autre personne. Si un contrat est conclu avec un tiers en violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. [...]

[...] Le bénéficiaire accepte cette possibilité durant un délai sans pour autant s'engager définitivement à acheter. Le bénéficiaire a donc « une option » sur le bien pendant un certain temps. En contrepartie, le bénéficiaire verse une indemnité d'immobilisation (en générale de maximum du prix de vente). La Cour de cassation interprète l'indemnité d'immobilisation comme « le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la vente » (Cass. 1ère civ décembre 1995). Cas n°1 : le bénéficiaire, avant l'expiration du délai, lève l'option. Dans ce cas, la vente se réalise. L'indemnité versée va alors se déduire du prix de vente. [...]