Cour de cassation, 3e Chambre civile, 11 mai 2011 - La promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] Cour de cassation, 3e Chambre civile mai 2011 – La promesse unilatérale de vente « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », cette règle prévue par l'article 1103 du Code civil signifie que le contrat a force de loi pour toute partie contractante. Mais qu'en est-il réellement en droit ? Et comment caractérise-t-on un contrat tenant lieu de loi ? L'arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation rendu le 11 mai 2011 révèle qu'en date du 13 avril 2001, monsieur Paul X consent à monsieur Y et par acte authentique une promesse unilatérale de vente d'un immeuble dont il était nu-propriétaire. [...]

[...] Une absence des rencontres des volontés Dans un premier lieu, les juges de la Cour de cassation semblent fonder leur solution sur l'ancien article 1101 du Code civil, lequel disposait que « le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ». Ce précédent article fait état d'un échange de consentements entre les parties contractantes, lequel ferait cependant défaut en l'espèce. En effet, les juges de la Cour de cassation accueillent la rétractation du promettant, ou en l'espèce, pour dire qu'il ne peut y avoir de vente en raison de l'absence du consentement du promettant, cette dernière s'étant matérialisée par sa rétractation antérieure à la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse. [...]

[...] Dès lors, la solution de l'espèce se voit cassée et annulée à son tour par le législateur afin d'apporter un équilibre réel entre les deux parties contractantes. Toutefois, le promettant pourra toujours insérer une clause lui permettant d'échapper au caractère irrévocable de la promesse unilatérale de vente. À moins que cette clause ne soit déclarée comme clause abusive, le consentement du bénéficiaire à une telle clause permettrait au promettant de se rétracter aisément pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter. [...]

[...] Monsieur Y lève alors l'option le 17 mai 2006. C'est alors que madame Z veuve devenue le promettant, se rétracte de cette promesse en assignant en date du 31 octobre 2005 sont bénéficiaires en annulation de celle-ci. Plus tard, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence se prononçant sur renvoi après cassation, est venue par un arrêt rendu le 10 novembre 2009, déclarer la vente parfaite aux motifs que la rétractation du promettant ne pouvait produire aucun effet et que le promettant ne peut se faire justice à lui- même, surtout que le contrat faisant loi, Madame Z veuve X a l'obligation de respecter le délai d'option accordé au bénéficiaire. [...]

[...] Dans un second lieu, la jurisprudence constante avait limité l'application des dispositions de l'ancien article 1142 du Code civil, au seul cas d'une obligation impossible à réaliser. Cela n'est guère le cas en l'espèce. C'est pourquoi une autre majorité des auteurs en doctrine s'appuie sur l'analyse jurisprudentielle pour dire que la promesse unilatérale de vente produisant des effets définitifs à l'égard du promettant, son exécution forcée s'inscrit parfaitement dans l'évolution de la jurisprudence constante. Au-delà, le législateur de l'ordonnance du 10 février 2016 est venu mettre un terme à cette controverse jurisprudentielle et doctrinale en consacrant le caractère irrévocable de la promesse unilatérale de vente pendant le délai d'option. [...]