La société civile immobilière - publié le 03/01/2023

Extraits

[...] La SCI familiale réunit les membres d'une même famille jusqu'à 4e degré : enfant, parent, petit-enfant, frère/sœur, arrière-grands-parents, oncle, tante, neveu, nièce, grand-tante, cousin germain, petit-neveu, petite nièce, etc. Quelques spécificités : Elle échappe à la qualification de bailleur professionnel quand elle met un bien en location à des tiers ou à des associés. Elle est par principe imposée à l'impôt sur le revenu (par exception, on peut opter pour une imposition sur les sociétés). Chaque associé de la SCI répond de ses dettes sociales, c.-à-d. que les créanciers qui n'auront pas été payés peuvent se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels. [...]

[...] Cession de quotes-parts ou de parts sociales Il ne faut pas obtenir d'accord des autres indivisaires. L'accord des associés est nécessaire, définir le prix de la cession et remplir les documents administratifs, payer les impôts. Les avantages de la SCI Gestion des dettes et bénéfices : les dettes et les bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Le coût des travaux qui doivent être réalisés est réparti entre les associés proportionnellement aux parts sociales qu'ils détiennent. [...]

[...] Inconvénient : on ne peut pas financer grâce aux prêts à taux zéro par exemple, car ils ne sont accordés qu'aux particuliers. Emprunt à titre personnel des associés : chaque associé demande un prêt immobilier à sa banque. OU apporter de l'argent à la SCI pour acheter le bien par la suite 3°/On peut également choisir d'apporter l'immeuble directement à la SCI (si l'achat a été effectué antérieurement à la création de la SCI). Dans cette hypothèse, des frais de notaire devront être payés. [...]

[...] Si on choisit d'attendre après les 15 ans pour donner le surplus s'élevant au-delà de 100 000 euros, cela ne sera pas imposé. Les inconvénients de la SCI Formalité : rédaction des statuts, publication dans un journal d'annonce légale, envoi des statuts au greffe du tribunal de commerce, etc. Donc cela entraîne des frais. Règles formelles à respecter : assemblée générale, tenue d'une comptabilité, etc. + si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés la comptabilité doit être remise au greffe du tribunal de commerce tous les ans. Choix de l'imposition : sur le revenu ou sur les sociétés ? [...]

[...] Ce sont des personnes qui sont propriétaires de fait. C'est une situation qui s'applique suite à une succession par exemple (cela peut aussi résulter de la dissolution d'une personne morale et donc l'ensemble de l'actif appartient en indivision aux actionnaires devenus propriétaires). On peut également décider d'acheter en indivision. Ce n'est pas organisé à l'inverse de la SCI. Principe : l'indivision est faite pour ne pas durer et pour trouver une solution plus stable (sauf si c'est pour la gestion d'un bien que l'on pense garder peu longtemps, à ce moment il vaut mieux rester en indivision et ne pas créer une SCI). [...]