La mitoyenneté constitue un autre exemple de copropriété. Toutefois, à la différence de la copropriété des immeubles bâtis qui existe à titre principal, la mitoyenneté est une copropriété accessoire à une propriété privative. On a déjà dit que la mitoyenneté était faussement considérée par le Code civil comme une servitude légale (les dispositions qui y sont consacrées figurent dans un chapitre relatif aux servitudes légales). Il n'en demeure pas moins que le Code civil l'a minutieusement réglementée dans une section intitulée « Du mur et du fossé mitoyens » (articles 653 à 673 du Code civil).
Cette attention toute particulière portée à la mitoyenneté est tout à fait bienvenue : on imagine facilement, en effet, le conflits qui peuvent naître entre propriétaires voisins à propos d'une clôture ou d'un fossé séparatif et l'on peut espérer qu'une réglementation vienne tarir autant que possible la source de contentieux.
En outre, cette attention se justifie aisément (malgré l'individualisme dont le Code civil est imprégné) : le mur ou le fossé présente une égale utilité pour les propriétaires des deux fonds qu'il délimite et on comprend l'économie que représentent la construction et l'entretien du mur ou du fossé à frais communs.
Nous étudierons quatre points : l'acquisition de la mitoyenneté, la preuve de la mitoyenneté, les droits et obligations des copropriétaires et la perte de la mitoyenneté.
[...] Atias, Droit civil, Les biens, Litec, coll. Manuels, 8e éd J. Carbonnier, Droit civil, Volume II, Les biens, les obligations, P.U.F., Quadrige Ph. Malaurie et L. Aynès, Les biens, Defrénois, 2e éd M.-L. Mathieu-Izorche, Les biens, Sirey Y. Strickler, Les biens, P.U.F Fr. Terré et Ph. Simler, Les biens, Dalloz, 7e éd o Grands arrêts de la jurisprudence civile. o Code civil (Dalloz) 2007. [...]
[...] - Première hypothèse : un voisin oblige l'autre à construire un mur mitoyen à frais communs. Cette hypothèse est celle de la clôture forcée et est visée par l'article 663 du Code civil. Vous vous y reporterez : chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs à contribuer aux constructions ( ) de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins ( ) - Seconde hypothèse : un voisin peut exiger de l'autre qu'il cède la mitoyenneté de son mur. [...]
[...] La question de la preuve de la mitoyenneté se pose alors. Quels sont les modes de preuve ? 7. Premier mode de preuve : le titre Il n'est pas rare que celui qui allègue la mitoyenneté dispose d'un titre : titre translatif ou titre déclaratif (jugement) en vertu duquel il a acquis la mitoyenneté de la clôture. Toutefois, et pour les mêmes raisons qu'en matière de propriété privative, il ne s'agit pas là d'une preuve parfaite ; tout au plus est-on en présence d'un fait rendant la mitoyenneté vraisemblable c'est-à-dire d'une présomption dont la force probante sera laissée à l'appréciation du juge Deuxième mode de preuve : la prescription On a dit que la prescription constituait un mode d'acquisition de la mitoyenneté (règle de fond). [...]
[...] En cas de refus, un expert sera nommé. Chaque copropriétaire détient également le droit de faire exhausser le mur (article 658 du Code civil) il s'agit d'une surélévation du mur. La partie du mur exhaussée appartient à son constructeur de manière privative. Il doit en payer seul la construction et l'entretien. La seule question qui se pose est celle de savoir si on doit lui appliquer l'article 662 du Code civil qui oblige à obtenir le consentement du copropriétaire (alors même que ledit article ne vise que l'adossement et l'enfoncement). [...]
[...] Cette prescription pourrait même être abrégée : 10 à 20 ans. Mais, dans les faits, les conditions de cette abréviation ne sont jamais réunies. Voir F. TERRÉ et Ph. SIMLER, Les biens, 6ème éd., Précis Dalloz 744. Ce mode d'acquisition ne joue pas à l'envers : le propriétaire de la clôture ne peut contraindre son voisin à en acquérir la propriété. [...]
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