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Fiche de droit des biens - Les servitudes

Les servitudes constituent un droit réel s'exerçant, comme c'est aussi le cas pour l'usufruit, sur la chose d'autrui en ce qu'elles portent atteinte au droit de propriété. Selon les dispositions de l'article 637 du Code civil, la servitude est constitutive d'une charge qui est imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à autrui, un autre propriétaire. Il s'agit alors d'un rapport existant entre deux fonds distincts et d'un accessoire à ces deux propriétés.

Les servitudes

Credit photo : Unsplash Gleren Meneghin

Un rapport existant entre deux fonds
L'accessoire des deux fonds


Un rapport existant entre deux fonds

C'est toute la lettre de l'article 637 précité qui en dispose ainsi : la servitude intéresse deux fonds appartenant à des propriétaires distincts, et, ce sont ces deux fonds qui bénéficieront ou bien souffriront de la servitude concernée. Il s'agit donc uniquement d'immeubles par nature.

Si toutefois cet article ne prévoit pas explicitement le fait que les deux fonds doivent être voisins, c'est pourtant bien l'hypothèse la plus courante. Pour le cas où les deux fonds deviendraient un seul et même fonds, alors, la servitude ne trouverait plus à exister puisqu'elle s'exerce sur la chose d'autrui.


Quid des parties communes au sein d'une copropriété d'un immeuble bâti ?

Ici, la question est de savoir si une telle servitude existe entre les appartements et/ou les garages de l'immeuble bâti soumis au régime de la copropriété ? Il y a d'une part des parties privatives, d'autre part des parties communes, et finalement un lien entre ces parties privatives. Si l'établissement d'une servitude implique la nécessaire présence de deux fonds distincts, il n'en reste pas moins que la Cour de cassation, en 2004, a bien décidé que cette hypothèse n'est pas incompatible avec l'établissement d'une telle servitude entre les parties privatives de deux lots, dans le cas de l'espèce. Les juges ont alors décidé que chacune des parties privatives d'un lot constituant un héritage au sens de l'article 637 du Code civil, il est possible que celui-ci bénéficie ou souffre d'une servitude.


Quid d'un fonds appartenant à un propriétaire et un autre fonds appartenant à cette dernière, en indivision ?

Dans cette hypothèse, il existe en effet deux fonds, mais existe-t-il réellement deux propriétaires pour que les conditions de l'article 637 précité soient rencontrées ? Rappelant ces dispositions, la Cour de cassation, en 2009, a exclu la possibilité de reconnaître à des propriétaires indivis d'un fonds, un droit de passage, une servitude, sur cet autre fonds en question. Pourtant, même si l'un de ces deux fonds est bien la propriété exclusive d'un propriétaire, intellectuellement il n'en demeure pas moins que les deux parcelles n'appartiennent absolument pas au même propriétaire...

On l'a vu, la servitude constitue un rapport entre deux fonds : le fonds servant est assujetti à une charge au bénéfice du fonds dit dominant. D'ailleurs, il existe cette notion d'utilité privée ou publique de la servitude à un fonds. Elle doit en outre peser sur un fonds, il s'agit alors d'une charge qui est imposée sur un héritage. La servitude assujettit de ce fait un fonds (servant) dont elle attend un service.

En outre, il se peut que la propriété soit entamée dans la mesure où des utilités de la chose sont accordées au propriétaire de l'autre fonds. Donc, l'un des propriétaires se voit souffrir la présence d'un autre propriétaire et perd, finalement, l'exclusivité de sa chose. Ici, c'est l'hypothèse de la notion de servitude positive. Pour le cas des servitudes négatives, le propriétaire du fonds servant se voit privé de certaines des prérogatives tirées de son droit de propriété. Il peut, par exemple, être empêché de construire sur son fonds du fait de l'établissement et de l'existence effective de la servitude, alors que si celle-ci n'existait pas, il aurait pu y procéder.

Attention, dans les deux cas de servitudes positives et négatives, le propriétaire du fonds servant n'est pas débiteur d'une obligation de faire, sauf à imaginer les hypothèses contenues au sein des articles 697 et suivants du Code civil au regard des ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude.


L'accessoire des deux fonds

Les servitudes sont accessoires à l'un et l'autre des deux fonds concernés, servant et dominant. Il faut alors noter, ici, que la servitude se transmettra, de plein droit, avec le fonds concerné. En d'autres termes, la servitude est un droit réel suivant le fonds en cause et n'entre pas dans le patrimoine du propriétaire de ce fait. Contrairement à l'usufruit, autre droit réel, la servitude ne peut se transmettre de manière autonome.

Finalement, en ce que la servitude est un accessoire aux deux droits de propriété concernés, ceux-ci étant perpétuels, la servitude aura cette même vocation, c'est-à-dire qu'elle aura vocation à être perpétuelle.



Sources : Légifrance, Notaires, Droit-finances, Service public