Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 novembre 2024, n°21-12.661 - La rétractation du promettant d'une vente immobilière empêche-t-elle la formation du contrat ou doit-elle être neutralisée pour garantir l'effectivité de la promesse ?

Extraits

[...] La question était donc de savoir si le bénéficiaire pouvait invoquer l'exécution forcée sur la base du droit nouveau, alors même que, lors de la conclusion de la promesse, cette sanction n'était pas admise. La Cour de cassation répond par l'affirmative, en jugeant que l'évolution du droit contractuel justifie une appréciation renouvelée des engagements pris par les parties. Cette position repose sur une interprétation évolutive de la loi, fondée sur l'objectif de sécurité juridique et la nécessité de protéger les bénéficiaires de promesses de vente. [...]

[...] Cette position s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence, notamment un arrêt du 23 juin 20214, qui avait déjà affirmé que le consentement du promettant était acquis de manière définitive dès la signature de la promesse. En outre, le présent arrêt précise que le prix doit être apprécié à la date de la promesse et non à celle de la levée d'option, ce qui rejoint l'exigence posée par un arrêt rendu le 4 octobre 19895 : un prix doit être déterminé ou déterminable dès la promesse, faute de quoi le contrat pourrait être remis en cause. [...]

[...] Cour de cassation, Chambre civile 21 novembre 2024, n°21-12.661 - La rétractation du promettant d'une vente immobilière empêche-t-elle la formation du contrat ou doit-elle être neutralisée pour garantir l'effectivité de la promesse ? Le droit des contrats repose sur le principe fondamental de la force obligatoire, selon lequel les engagements doivent être respectés. Cependant, lorsque le promettant d'une vente immobilière se rétracte avant la levée d'option du bénéficiaire, la question se pose : cette rétractation empêche-t-elle la formation du contrat ou doit-elle être neutralisée pour garantir l'effectivité de la promesse ? [...]

[...] Autrement dit, la réforme de 2016 n'a pas créé une règle nouvelle, mais a simplement clarifié une réalité juridique préexistante. Toutefois, cette approche demeure critiquable, notamment d'un point de vue constitutionnel. À ce sujet, M. Fabre-Magnan soutient qu'il est impossible de contraindre une personne à consentir à un contrat, estimant que considérer le contrat comme conclu malgré la rétractation du promettant porte une atteinte disproportionnée au principe de liberté contractuelle. Ainsi, la critique ne se limite pas à une objection fondée sur le principe de non-rétroactivité, mais remet en cause le mécanisme même de la promesse unilatérale de vente. [...]

[...] Le juin 2011, l'héritier du promettant a informé celui du bénéficiaire qu'il considérait la promesse comme caduque. Toutefois, le 18 novembre 2016, le bénéficiaire a levé l'option, estimant que le délai d'option courait toujours, la rocade devant être mise en service le 24 novembre suivant. Face à l'absence de réponse du promettant, le bénéficiaire a engagé une action judiciaire en transfert de propriété et en dommages-intérêts pour résistance abusive. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 5 janvier 2021, a rejeté la demande du bénéficiaire en considérant que la levée d'option postérieurement à la rétractation du promettant ne permettait pas d'ordonner la réalisation forcée de la vente, en vertu de l'ancien article 1142 du Code civil, qui disposait que les obligations de faire ne pouvaient être exécutées qu'en dommages et intérêts. [...]