Arrêt du 4 mars 2021, violation du pacte de préférence, droit des contrats, Système U, contrat de crédit-bail, Carrefour, nullité de la vente, réforme du droit des contrats de 2016, charge de la preuve, article 1123 du Code civil, preuve de bonne foi, action interrogatoire, bonne foi, acte authentique, hypermarché
Par acte authentique, le 11 août 2006, la société Cevede et la société immobilière Jacmar cèdent aux sociétés Finamur et CMCIC Lease les parcelles d'assiette d'un hypermarché exploitées sous l'enseigne Super U. La société coopérative Système U est soumise pour l'exploitation de l'hypermarché sous son enseigne, à un contrat de crédit-bail au profit de la société Jacmar.
Le 11 juin 2007, la société Cevede décide de remplacer la société coopérative Système U par l'enseigne Carrefour afin d'exploiter son hypermarché.
La société Système U a assigné les sociétés Finamur, CMCIC Lease, Cevede et Jacmar en nullité de la vente et en substitution dans les droits des acquéreurs.
[...] » Nous avons vu qu'il était de la responsabilité du bénéficiaire de prouver la mauvaise foi du tiers en rapportant la double preuve de la connaissance de l'existence du pacte de préférence, mais aussi de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Cependant, il est fort complexe de parvenir à prouver que le tiers avait ces connaissances. La doctrine parle ici de « Probatio diabolica », qui signifie « la preuve du diable » en latin. Ce terme est employé pour définir une preuve très difficile, voire impossible à fournir. [...]
[...] Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 mars 2021 - Incombe-t-il ou non au bénéficiaire du pacte de préférence d'apporter la preuve de la violation de ce dernier ? Modifié par l'ordonnance du 10 février 2016, le pacte de préférence est défini comme étant « le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». (Article 1123 nouveau du Code civil) En l'espèce, il s'agit d'un arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation, en date du 4 mars 2021. [...]
[...] La charge de la double preuve consacrée par la Cour de cassation « Il incombe au bénéficiaire d'un droit de préférence et de préemption qui sollicite l'annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir? » On a ici, par la Cour, l'énonciation du principe de la double preuve, requise pour accéder à la requête de nullité du contrat de vente, ou de substitution. [...]
[...] Il est considéré comme enrichissant pour la doctrine de la Cour de cassation et permet de guider les jugements ultérieurs dans le même sens. [...]
[...] À la suite de cela, la Cour d'appel déboute la demande de la société Système U par manque de preuve que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte de préférence et de son intention de s'en prévaloir. Système U forme donc un pourvoi en Cassation le 4 mars 2021. Il convient alors de se demander s'il incombe ou non au bénéficiaire du pacte de préférence d'apporter la preuve de la violation de ce dernier. La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant que c'est au bénéficiaire d'apporter la preuve que le tiers avait connaissance du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Il n'appartient pas obligatoirement au promettant d'interroger le bénéficiaire. [...]
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