Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mai 2010 - Les droits de préemption

Extraits

[...] De plus, le propriétaire est « lié » par son offre de vente, c'est-à-dire qu'une fois formulée, l'offre de vente doit être respectée dans les conditions fixées par ledit propriétaire qui ne peut donc plus y déroger. Il est obligé par son offre jusqu'à l'extinction du délai de préavis. Partant de cette hypothèse, il peut advenir plusieurs choses jusqu'à la fin du délai de préavis. Soit le propriétaire vend le bien avant l'expiration du délai de préavis à un tiers, ce qui était le cas en l'espèce. Dans cette hypothèse, il viole alors le contrat qu'il a lui-même institué. [...]

[...] Pour mieux comprendre la notion « d'offre de vente », il faut la distinguer de deux autres notions : le pacte de préférence (article 1123 du Code civil) et la promesse unilatérale de contrat (article 1124 du Code civil). Ainsi, l'offre de vente n'est pas un avant-contrat comme les deux avant-contrats susnommés. L'offre de vente représente une étape de ces avant-contrats, c'est un engagement de l'offrant, ici le propriétaire, de vendre exclusivement durant un délai fixé à un bénéficiaire de l'offre, ici le locataire. Le locataire est donc préféré sur tous jusqu'à la fin du délai de préavis. [...]

[...] En l'espèce, ils n'ont pas pu en user, car le propriétaire a vendu avant le début du délai de préavis, on comprend donc pourquoi la Cour de cassation a renvoyé l'affaire devant la Cour d'appel de Chambéry. Ainsi, en renvoyant les parties devant ladite Cour, on pourrait penser que les juges de cassation espèrent obtenir, soit la nullité de la vente pour non- respect du délai de préavis par le propriétaire, soit, ce qui est plus probable, la substitution du bénéficiaire de l'offre de vente au tiers acquéreur du bien. [...]

[...] Il a donc, selon la Cour de cassation commis une faute puisqu'il n'a pas respecté son offre. Ainsi, cet arrêt nous montre que le propriétaire est finalement engagé par son offre de vente envers ses locataires, à la fois durant tout le délai de préavis, mais également avant que celui-ci ne commence à courir, ce qui est logique puisque si le propriétaire pouvait vendre avant le début du délai, sans considération pour son offre de vente précédemment formulée, ce procédé censé faire préférer les locataires aux tiers n'aurait plus de raison d'être. [...]

[...] Ainsi, la mention du prix et des conditions de la vente projetée sont les éléments déterminants de l'offre de vente. La mention du prix est évidemment indispensable à la validité du contrat de vente, c'est le caractère permettant d'identifier le contrat de vente parmi tous les autres contrats. La mention des conditions projetée est, elle, indispensable à l'offre de vente puisque ces conditions donnent le cadre et les délais d'acceptation au bénéficiaire de l'offre. Enfin, on peut confirmer que ce congé est constitutif d'une simple offre de vente grâce à un cas similaire, Civ 3e 10 mai 1989[2], la Cour de cassation affirme dans cet arrêt que la notification d'une vente sous condition suspensive au titulaire du droit de préemption constitue une simple offre de vente et non une promesse de vente. [...]