Les requérants avaient notamment demandé à la plus Haute juridiction de l’ordre administratif français d’annuler cet encadrement à Paris, mais aussi à Lille. Pourquoi en a-t-il décidé ainsi ? Réponse.
L’épineuse question de l’encadrement des loyers
Il existe depuis plusieurs années en France un régime expérimental d’encadrement des loyers qui a connu des versions différentes. Au titre de ce régime se retrouve celui énoncé au sein de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « Loi Elan ». Cette loi est mise en application grâce à divers décrets et ce dispositif fut validé par le Conseil d’Etat le 10 mai 2022.
Pour retrouver les différentes décisions rendues le 10 mai 2022 : pour la ville de Paris, CE, 10/05/22, n°431495 ; pour la ville de Lille, CE, 10/05/22, n°442698 ; pour la Plaine-Commune, CE, 10/05/22, n°449603 ; pour Est Ensemble, CE, 10/05/22, n°454450.
Dans ces arrêts, le Conseil d’Etat est venu affirmer qu’il n’était pas obligatoire de consulter le Conseil national de l’habitat au regard d’une mesure visant à faciliter l’accès au logement locatif privé, en dépit de son effet sur la mixité sociale. Ainsi aucune consultation n’était obligatoire avant que les décrets qui sont venus fixer les périmètres d’expérimentation ne soient effectivement pris.
De plus, les juges du Palais-Royal ont retenu que le régime mis en place n’est en rien incompatible avec la protection du droit de propriété. Cette protection résulte par ailleurs des dispositions de l’article premier du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Dans quelle mesure ce dispositif n’est-il pas incompatible avec les dispositions précitées ? En vérité, pour le Conseil d’Etat, l’article 140 susmentionné a pour objectif de lutter contre les difficultés d’accès au logement, difficultés principalement de nature financière, et qui sont le résultat pour certaines zones déterminées, d’une disproportion entre la demande de logements d’une part, l’offre de logements d’autre part. Le Conseil d’Etat poursuit en précisant que même dans la mesure où les dispositions susmentionnées permettent à des préfets de choisir des loyers dits de référence qui limiteront effectivement le droit de propriété, cette limitation est en fait prévue par la loi et ce, à titre expérimental. De ce fait pour la Haute juridiction, cette limitation de l’exercice du droit de propriété contient « un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’exigence d’intérêt général qu’elle poursuit. » (cf. CE, 10/05/22, n°454450, §6)
Quid également de la rupture d’égalité alléguée dans ce domaine ? A nouveau, les juges du Conseil d’Etat ont décidé de rejeter ces argumentations. Ils rappellent les dispositions de l’article L.302-1 (et suivants) du Code de la construction et de l’habitation qui prévoient que le législateur a conféré aux établissements publics de coopérations intercommunale (les EPCI) une compétence particulière concernant la politique locale de l’habitat. En application de cette compétence, ces établissements doivent organiser le programme local de l’habitat pour toutes les villes et communes qui en dépendent. Lorsque l’article 140 de la loi de 2018 a prévu un encadrement des loyers et que celui-ci doit être précédé d’une demande qui émane d’un tel établissement disposant de la compétence en matière d’habitat, voire d’une autre collectivité qui en aurait aussi la compétence, celui-ci a introduit un nouvel outil à cette fin. Par conséquent, pour le cas où ces dispositions de nature législative peuvent résulter sur un encadrement des loyers dans un territoire donné et qui présente des caractéristiques identiques à celles d’un autre territoire pour lequel aucun encadrement n’est prévu ni appliqué, à défaut de demande de l’autre collectivité concernée mais qui dispose tout de même de la compétence en matière d’habitat, cette différence est en fait le résultat final du choix effectué par cette collectivité de mettre en œuvre ou non une telle politique d’encadrement. Ce n’est pas le résultat des dispositions de l’article 140 susmentionné. Finalement, les juges concluent que l’article concerné ne crée pas une discrimination qui serait incompatible avec la Convention européenne des droits de l’homme ni avec l’article premier de son premier protocole additionnel.
Enfin, dernièrement le Gouvernement a décidé de limiter la hausse des loyers à 3,5% à l’échelle nationale. Cette mesure dont se félicitent les ministres, arguant qu’il s’agit là d’un nouveau coup de pouce pour le pouvoir d’achat des français, peut toutefois représenter plusieurs dizaines d’euros supplémentaires sur un loyer donné. Certains locataires pourraient alors être tentés de sous-louer leur bien. En ont-ils le droit ?
Une sous-location pour pallier l’augmentation des loyers : une solution légale ?
Se pose tout d’abord la question de savoir ce en quoi consiste la sous-location ? D’après Service-public.fr, la sous-location consiste, pour un locataire, à mettre en location tout ou partie de son logement avec une contrepartie financière.
Par principe, la sous-location est interdite dès lors que le bien représente la résidence principale du locataire (peu importe d’ailleurs qu’il s’agisse d’un bien meublé ou d’une location vide). La loi du 6 juillet 1989 précise les obligations devant être respectées par le locataire et au titre de ces obligations, celui-ci ne peut sous-louer son logement, en tout ou partie, qu’avec l’accord écrit obtenu auprès de son bailleur.
Toutefois et par exception, comme précisé ci-dessus, il est nécessaire pour le locataire d’obtenir l’accord exprès et écrit de son propriétaire. Ce dernier peut accepter ou refuser sans avoir à apporter une quelconque justification. Il peut accepter l’idée de la sous-location mais il va aussi donner son accord sur le prix du loyer qui ne peut être identique à celui-ci de la location. Le locataire doit s’acquitter de certaines obligations et démarches préalables et indispensables, notamment s’il décide de louer en saisonnier (par exemple, déclarer la location concernée en mairie, etc.)
La résiliation du bail, le paiement de dommages et intérêts au bénéfice du propriétaire du bien ou des sanctions pénales sont des sanctions pouvant être prononcées contre le locataire qui n’aurait pas obtenu cet accord.
Références
https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2022-05-10/454450
https://www.mesalertesetconseils.fr/2022-06/le-conseil-d-etat-rejette-les-recours-contre-l-encadrement-des-loyers-d-habitation-a-paris-et-a-lille-FRPMPMAR_EU22060205
https://blog.landot-avocats.net/2022/05/12/le-conseil-detat-valide-la-mise-en-place-de-lencadrement-experimental-des-loyers-de-la-loi-elan-de-2018/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2449#0
